Hành trình từ quỹ đất lớn giá trẻ về với ven đô (Phần 1)

Đối với NDT cá nhân có lẽ sự dịch chuyển cơ cấu vốn này là tương đối đơn giản. Nhưng đối với đội ngũ của bên L thì đó thực sự là một cuộc đấu tranh giằng xé trong tâm lý.

Quý I/2022, qua tết, khi khắp nơi vẫn nhộn nhịp với quỹ đất lớn giá rẻ theo đầu tư công mở rộng đường... thì dường như thị trường lại có vài biểu hiện cho thấy loại hình cũ sắp không còn hot trend như vậy nữa, cụ thể là:

- Thay đổi trong chính sách quản lý đất đai của Chính Phủ, nhiều tỉnh thành đang siết lại hoạt động sử dụng đất và phân tách nền, điều này làm siết lại quỹ đất lớn, quỹ đất nông nghiệp giá rẻ.

- Siết bank tín dụng...

- Các hoạt động đầu tư công giai đoạn này cũng trầm lắng lại, không còn dồn dập như giai đoạn trước.

- Dịch bệnh được kiểm soát, dòng tiền quay về sản xuất kinh doanh khi người dân cả nước xác định sống chung với dịch...

- BĐS phân khúc giá rẻ năm 2020 - 2021 tăng trưởng khủng khiếp, hút một lượng vốn khổng lồ từ các trung tâm dịch chuyển dần ra xa nội rất nhiều, có thể lên đến chục lần. Nhất là những vùng rộ lên các thông tin về quy hoạch, hạ tầng, công nghiệp, kể cả thông tin hiện tại và mọi thứ chưa có gì thay đổi cả...nên suốt giai đoạn vừa rồi gần như chúng ta chỉ đầu cơ trong sóng thông tin.

- Nhiều nơi khung giá vượt qua ngưỡng phát triển cả 5 -7 năm nên lợi thế giá rẻ của khu vực này ko còn nữa và dần loại hình này không còn sức hút với tâm lý đám đông.

Nên Quý 1 bên L dừng hẳn loại hình quỹ đất lớn giá rẻ vùng ven lại, ko giao dịch mua bán gì nữa để tập trung nghiên cứu và theo dõi từ vĩ mô đến vi mô, từ loại hình này sang thị trường khác.

Đây đúng là một giai đoạn có nhiều biến động về chính sách, biến động thị trường, biến động về kinh tế vĩ mô và cả những biến động trong tâm lý NĐT và dòng tiền trong xã hội. Trong thời điểm này nếu tiếp tục chọn các kèo đầu tư lướt hay ngắn hạn, quỹ đất lớn thì rủi ro sẽ rất cao bởi vì không ai dự đoán được trong ngắn hạn thay đổi như thế nào.

Quý I này cũng vẫn có rất nhiều các nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường, họ lắng nghe rất nhiều câu chuyện của giai đoạn trước và bây giờ họ kỳ vọng lợi nhuận khi đầu tư vào BĐS nhưng họ lại không hình dung được tình hình thị trường. Họ thường thích BĐS giá rẻ và giá siêu rẻ, thường là các sản phẩm đã có thổ cư với khung giá 500 - 600tr.

Cuối Quý I/2022 khi xác định thời điểm này loại hình quỹ đất lớn giá rẻ không còn “ngon” nữa, vậy thì phân khúc nào sẽ lên ngôi???? BDS vẫn là kênh đầu tư truyền thống qua 3 thập niên qua hầu như chỉ tăng và đi lên chứ chưa bao giờ giảm, nguồn cung hiện tại đang khan hiếm, $ trong dân nhiều, nên nhu cầu về Đầu tư trong dân vẫn rất lớn...đặc biệt là nhóm NDT BDS để quay trở lại với kinh doanh là điều ko dễ. Nếu 2014-2015 Hotttrend là Chung cư, 2016-2017 là Codotel, 2018-2019 là Đất ven khu CN, 2020-2021 là Quỹ đất lớn giá rẻ vùng ven theo dự án đầu tư công, vậy thì 2022-2023, loại hình nào sẽ lên ngôi?

Sau Quý I nghiên cứu về các thị trường thì nhận thấy dòng tiền đang dịch chuyển về gần với nội đô và ven đô các TP lớn như HN và TP HCM. Nguồn cung hàng của đất ven đô đang rất khan hiếm mà nhu cầu của người dân ngày càng cao dẫn đến mất cân bằng về cung cầu.

Vậy thị trường ven đô nào đảm bảo An toàn vốn trong ngắn hạn, trung hạn phục vụ nhu cầu sử dụng, thị trường đầu cơ nhưng mà sản phẩm sẽ tiếp cận đến người dùng cuối cùng, dài hạn thì có nhiều đột phá liên quan đến dự án, hạ tầng có biên độ tăng trưởng cao... thì vẫn đầu tư được AC ah.

Hát mãi bài ca 1tr lên 2tr dễ hơn 20tr lên 40tr, đời nở hoa khi đường mở ra trong suốt 1,5 năm nên khi chuyển sang loại ven đô 10-40tr/m2 thì không thoảng thốt sao được ACE ah. Nhưng rồi giữa tâm bão loạn lạc của thông tin, cũng phải dần thích nghi với thực tại đầu tư bền vững, khai thác dòng tiền được thì càng tốt, kỳ vọng LN thấp thôi, ưu tiên thanh khoản, an toàn vốn vậy ACE ah.

Ở các bài viết sau, L sẽ chia sẻ chi tiết Quy trình nhận định và lựa chọn thị trường ven đô của bên mình, thật sự mong ý kiến đóng góp, chia sẻ quan điểm của ACE, chứ ko chia sẻ 1 chiều thì cô đơn lắm.

Hành trình đầu tư của ACE đến đâu rồi ah??? CE cho phép e khoe Zai đẹp Tâm Tài Đức dễ thương của êm với nha!