Hà Nội: Cung tăng, giá nhà vẫn khó giảm

Tại Hà Nội, dự kiến sẽ có 5-6 dự án nhà ở mới được triển khai trong năm nay, nhưng chừng đó là chưa đủ để kéo giảm giá nhà, khi mà nhu cầu nhà ở cũng như các yếu tố đầu vào phát triển dự án đều tăng.

Đoạn trường tìm mua nhà

Dù biết thông tin các ngân hàng bắt đầu giải ngân trở lại cho người có nhu cầu mua nhà, nhưng vợ chồng Thanh - nhân viên văn phòng, quyết định tiếp tục thuê nhà thêm một năm nữa để tích lũy thêm trước khi tìm được một căn hộ phù hợp.

Thanh chia sẻ, cuối năm 2022, vợ chồng cô có khoản tiết kiệm gần 900 triệu đồng, vì chưa có con nhỏ nên tính mua căn chung cư khoảng 2 phòng ngủ trong tầm giá từ 1-1,5 tỷ đồng. Thế nhưng, vài tháng chạy đi chạy lại quanh Hà Nội mà chẳng tìm thấy căn hộ nào trong tầm giá này, đa phần dự án chung cư đang mở bán đều có giá từ 40-50 triệu đồng/m2 trở lên.

“Cũng có người quen khuyên thử tìm những căn hộ cũ hoàn thiện và bàn giao từ vài năm trước và tụi em cũng tìm được một căn hộ rao bán trên một trang web bất động sản có giá khá mềm khoảng 1,3 tỷ đồng, diện tích hơn 70 m2 có 2 phòng ngủ ở khu vực Định Công, nhưng khi đến xem trực tiếp thì mới biết khu nhà đã xây dựng hơn 20 năm, thang máy ọp ẹp, lại thấy bảo hay mất điện, mất nước… nên thôi”, Thanh than thở.

Chung cảnh ngộ, vợ chồng anh Nguyễn Văn Dũng (35 tuổi, quê Vĩnh Phúc) cũng đôn đáo khắp nơi mà vẫn chưa thể mua nhà ở Thủ đô, dù có trong tay 1,5 tỷ đồng. Anh kể, đầu năm 2022, sau khi vợ anh sinh cậu con trai đầu lòng, nhận thấy không gian bí bách trong căn phòng trọ bình dân không còn thích hợp cho phụ nữ mới sinh và trẻ nhỏ nên anh bắt đầu tìm kiếm mua nhà.

Khi đó, anh có cân nhắc một căn hộ tại dự án ở Nam Từ Liêm, chủ nhà chào giá 27 triệu đồng/m2, tương đương 1,9 tỷ đồng cho căn hộ rộng 70 m2 với 2 phòng ngủ và 2 nhà vệ sinh. Tuy nhiên, do còn đắn đo giữa mua chung cư hay mua nhà đất trong ngõ nên chưa xuống tiền.

“Thế mà đến cuối năm tôi quay lại hỏi mua, giá căn hộ đó đã tăng lên 32 triệu đồng/m2, tức hơn 2,2 tỷ đồng. Giá nhà tăng chóng mặt, trong khi thu nhập tăng chẳng là bao”, anh Dũng tiếc nuối.

Không ai khác, chính những người có nhu cầu thực như chị Thanh, anh Dũng mới thấu hiểu thực trạng khan hiếm nguồn cung đang ngày càng trầm trọng trên thị trường nhà ở nói riêng, thị trường bất động sản nói chung. Việc mất cân đối trong cơ cấu hàng hóa trên thị trường trong suốt một thời gian dài đã và đang khiến cơn khát nhà ở giá rẻ của người dân cần được giải tỏa hơn bao giờ hết.

Báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Real Estate cho thấy, trong quý I/2023, nguồn cung mở bán mới và tiêu thụ chung cư tại Hà Nội tiếp tục sụt giảm. Cụ thể, nguồn cung mở bán mới chỉ đạt 760 căn, lượng tiêu thụ đạt 1.800 căn, chủ yếu đến từ phân khúc trung và cao cấp tại các dự án đã mở bán trước đó ở khu vực phía Đông và Tây Thành phố.

Số lượng căn tiêu thụ sơ cấp cao hơn số lượng căn mở bán mới không chỉ thể hiện quỹ căn mới ra có tỷ lệ hấp thụ cao, mà lượng hàng còn lại của quý trước cũng được tiêu thụ trong thời gian này. Hiện tại, các chủ đầu tư đang hạn chế ra hàng mới. Về giá bán, tính riêng phân khúc chung cư trung - cao cấp (chiếm phần lớn nguồn cung trên thị trường), từ năm 2017 đến quý IV/2022, giá tăng trung bình 13,8% hàng năm. Trong đó, mức tăng cao nhất được ghi nhận tại khu vực Văn Giang, Hưng Yên với mức tăng trung bình 29%/năm, tiếp theo là khu Đông Hà Nội (bao gồm Long Biên, Gia Lâm) tăng 16%/ năm, khu vực phía Tây và Bắc Thành phố tăng 7%/năm.

Giá nhà khó giảm

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Real Estate phân tích, giá nhà ở liên tục tăng dù thanh khoản trầm lắng xuất phát từ nhiều yếu tố, trong đó quỹ đất để phát triển dự án nhà ở không còn nhiều nên nguồn cung hạn chế. Sản phẩm chung cư hiện chủ yếu nằm ngoài khu vực đường Vành đai 3 và nhiều dự án vẫn vướng quy hoạch, chưa thể triển khai được...

Còn ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển One Housing cho hay, trong tất cả các yếu tố đầu vào, không có yếu tố nào có thể kéo giảm giá căn hộ, nhất là với phân khúc trung - cao cấp, đó là quỹ đất phát triển dự án ngày càng hạn hẹp, pháp lý còn nhiều vướng mắc, giá vật liệu xây dựng liên tục tăng, tiền thuê các đối tác quốc tế cũng tăng…

“Đặc biệt, sắp tới, nếu bỏ khung giá đất theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, giá đất đền bù sẽ tăng rất cao, tiệm cận giá thị trường, nên giá bán căn hộ sẽ chỉ có tăng, chứ khó có thể giảm”, ông Trung nhấn mạnh.

Theo dự báo, dân số ở các thành phố lớn của Việt Nam sẽ tăng thêm 10 triệu người vào thập kỷ tới, với tỷ lệ đô thị hóa cả nước tăng từ 37% năm 2020 lên 44% năm 2030. Đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người, trong đó người thành thị chiếm khoảng 61% tổng số dân. Số liệu này tương đương khoảng 72.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm, trong khi số lượng căn hộ mới đưa ra thị trường trung bình hàng năm chỉ đạt khoảng 27.000 căn.

Tính tới thời điểm hiện tại, nguồn cung căn hộ trung cấp ở cả dự án mới lẫn hàng tồn kho đều thấp. Đặc biệt, nguồn cung căn hộ bình dân đang thiếu hụt trầm trọng khi các dự án hiện tại đã bán hết và không có nguồn cung mới cho sản phẩm căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2.

Theo kế hoạch phát triển nhà ở TP. Hà Nội giai đoạn 2021-2025, tổng nhu cầu giai đoạn 2022-2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Tuy nhiên, số liệu từ báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, từ năm 2022 đến năm 2025, sẽ chỉ có khoảng 78.900 căn hộ mới mở bán, tức chưa đáp được một nửa nhu cầu (47%).

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn, Savills Việt Nam, một mặt, đây là tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản nhà ở vẫn duy trì sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư và người mua để ở. Tuy nhiên, mặt khác cho thấy, nguồn cung sắp tới vẫn khan hiếm và mặt bằng giá nhà chung cư sẽ khó giảm.

Theo thông tin mới công bố, trước mắt, trong năm 2023, Hà Nội dự kiến có 5 dự án mới được triển khai trong khu vực nội đô, đó là dự án tại lô đất A12 - Nguyễn Xiển tại phường Kim Giang do liên danh Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Hào Nam làm chủ đầu tư; dự án Trung tâm thương mại, văn phòng làm việc và nhà ở để bán tại phường Hạ Đình của chủ đầu tư Công ty cổ phần Động Lực; dự án xây dựng Khu đô thị mới Phùng Khoang trên địa bàn phường Nhân Chính do Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội làm chủ đầu tư; dự án Khu đô thị mới Hạ Đình tại phường Hạ Đình được phát triển bởi Công ty cổ phần Xây dựng lắp máy điện nước Hà Nội (Haweico); dự án nhà ở xã hội tại Trung Văn do liên danh NHS Group và ICON 4 (công ty con của Taseco Land) triển khai.

Ngoài ra, có thông tin Tập đoàn Phenikaa có thể triển khai sớm dự án Tổ hợp văn phòng, khách sạn và căn hộ cao cấp quy mô 27 tầng nổi và 4 tầng hầm trên lô đất HH1, khu D6 Vườn Đào, phường Phú Thượng, quận Tây Hồ với diện tích 3.626,8 m2, khi hoàn thành sẽ bổ sung vài trăm căn hộ cho thị trường.