Yến Chi Pro

Gồng mình bám cổ BĐS dài hạn nhưng chưa biết điều này?

Chủ đề: Chuyên gia

Một số lưu ý cần thiết mà nhà đầu tư cần nắm như sau:

Gồng mình bám cổ BĐS dài hạn nhưng chưa biết điều này?
Đối với cổ phiếu nhà ở Doanh nghiệp chỉ được ghi nhận doanh thu khi bàn giao dự án nên sẽ có độ trễ tương đối sau khi bán hàng. Do đó, nhà đầu tư cần xác định điểm rơi lợi nhuận của doanh nghiệp, các chỉ số tài chính, hiệu quả hoạt động kinh doanh, cơ cấu đòn bẩy trước khi thực hiện việc đầu tư
Đối với nhóm khu công nghiệp Cách ghi nhận doanh thu sẽ tùy thuộc vào từng doanh nghiệp, nhưng chủ yếu được chia làm 2 dạng chính là ghi nhận 1 lần và ghi nhận liên tục trong thời gian cho thuê đất. Do vậy, nhà đầu tư cần lưu ý đến tiến độ đền bù, giải phóng thi công hạ tầng, tệp khách hàng chính tại mỗi khu công nghiệp, các ưu đãi về chính sách của Nhà nước

1. Quỹ đất của các doanh nghiệp, cổ phiếu bất động sản

Đối với doanh nghiệp Bất động sản, thì quá trình tạo lập quỹ đất là việc mà Doanh Nghiệp có định hướng chiến lược lâu dài đều đặt ra và thường xuyên triển khai. Việc săn quỹ đất là việc mang tính sống còn đối với sự phát triển của các doanh nghiệp bất động sản dù là nhà ở hay khu công nghiệp.

Việc mở rộng và đầu tư quỹ đất của các doanh nghiệp là không hề dễ dàng, nhưng việc khai thác, vận hành và tạo ra dòng tiền trên đất còn quan trọng hơn, thậm chí có thể mang lại nhiều rủi ro đối với chính bản thân doanh nghiệp bất động sản đó như cạn vốn, phải sáp nhập, bán lại …

Một số yếu tố cần thiết để đánh giá quỹ đất của doanh nghiệp

– Pháp lý của đất có rõ ràng? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Chủ đầu tư (pháp lý chủ đầu tư, công nhận chủ đầu tư,chấp thuận chủ trương đầu tư); phê duyệt quy hoạch; pháp lý về đất (đất sản xuất kinh doanh hay đất ở, các loại hình sử dụng đất là 50 năm hay đất ở vĩnh viễn…); và pháp lý về xây dựng (có giấy phép xây dựng hay chưa, giấy phép xây dựng hạ tầng, phần thân hay phần thô…)

– Đất có phải thực hiện đền bù giải toả không? Tiến độ thực hiện như thế nào? Có khó khăn gì hay không? (Đây là một giai đoạn cực kỳ khó khăn để những quỹ đất thực sự có thể khai thác)

– Giá đất đền bù, giải toả có thống nhất? Có sự tranh chấp giữa bên giải toả và người mua hay không?

– Thời gian dự án và tiến độ thực hiện (thực tế có những quỹ đất trong mơ, tuy vậy khi triển khai cần có sự điều chỉnh, tham gia của chính quyền địa phương thì phát sinh sự chậm trễ, có thể kéo dài đến nửa năm, thậm chí 1 năm; Hoặc có những dự án đắp chiếu, hoặc mật độ thưa thớt, pháp lý hoàn thiện chậm trễ, bàn giao chậm trẻ, thì dù quỹ đất có đẹp cũng sẽ thành đất trống, da beo)

– Tiềm lực tài chính của công ty để khai thác được quỹ đất. Một cơ cấu tài chính vững mạnh của doanh nghiệp bất động sản mới có thể đáp ứng được những yêu cầu trong việc khai thác quỹ đất. Nên một doanh nghiệp bất động sản nếu chỉ nhìn vào quỹ đất đang có thì chưa thể nói lên được nhiều điều, mà cần nhìn về dòng tiền và cách khai thác trên những quỹ đất sẵn có tạo ra tiềm lực tài chính ổn định và lâu dài hay không?

– Quỹ đất ở vùng cơ sở hạ tầng phát triển, có sự biến động nhất định về giá đất hay không và thuộc những khu vực được hưởng lợi từ xu hướng hạ tầng trong tương lai.

2. Lãi suất của các tổ chức tín dụng và lạm phát nền kinh tế

Đặc thù của thị trường bất động sản là cần nguồn vốn để đầu tư, khai thác và vận hành trên đất rất lớn. Nên chính vì vậy, tỷ lệ nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản luôn là yếu tố cần phải đánh giá hàng đầu, bởi gánh nặng về nợ vay trong khi tồn kho bất động sản tăng mạnh có thể dẫn đến âm dòng tiền kinh doanh. Nợ vay của doanh nghiệp sẽ chịu ảnh hưởng rất lớn từ lãi suất vay đến từ các tổ chức tín dụng như ngân hàng, các tổ chức phi ngân hàng. Đồng thời, lãi ngân hàng theo từng giai đoạn sẽ được điều chỉnh theo ngân hàng nhà nước để ổn định nền kinh tế

Nếu lãi suất thấp các doanh nghiệp bất động sản sẽ có biên lợi nhuận cao đồng thời thúc đẩy các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân thuê mua bất động sản.
Nếu lãi suất cao các doanh nghiệp bất động sản sẽ giảm biên lợi nhuận, đồng thời các tổ chức, cá nhân sẽ giảm việc thuê, mua bất động sản.

Ngoài ra, lãi suất điều chỉnh của ngân hàng nhà nước thường đi kèm sau những biến động của lạm phát. Nên chính vì vậy, khi đánh giá cổ phiếu bất động sản, thì cần theo dõi biến động của lạm phát và lãi suất.

3. Hàng tồn kho và cổ phiếu bất động sản

Đối với đặc thù kinh doanh của ngành bất động sản, thì thiếu dòng tiền là cái khó trực tiếp lớn nhất và đáng quan ngại nhất với doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp có thể lâm vào cảnh không còn tiền trả lãi vay, trả nợ, không còn tiền để duy trì bộ máy và hỗ trợ, giữ chân người lao động. Mỗi một ngày qua đi, doanh nghiệp phải chạy đôn chạy đáo vay mượn, thậm chí phải “vay nóng” để trả lương, để duy trì hoạt động tối thiểu, để trả lãi ngân hàng, nhất là các khoản vay tín dụng đến hạn.

4. Chất lượng và khả năng của đội ngũ lãnh đạo công ty

Lãnh đạo có tầm nhìn, cam kết đồng hành và hài hoà lợi ích với cổ đông. Quá trình đầu tư bất động sản là quá trình lâu dài, cần 3-5 năm, cần chiến lược bài bản từ ban lãnh đạo, kể cả đôi khi DN báo lãi nhưng nếu vấn đề quản trị công ty không tốt thì chưa chắc đồng lãi đó rơi vào túi cổ đông mà vào các con đường khác như chuyển vào công ty sân sau. Để cổ đông đi đường dài với DN thì cần quản trị công ty tốt.

5. Tăng trưởng lợi nhuận và tốc độ bán hàng

Lợi nhuận Đối với ngành bất động sản, không nên chỉ nhìn lợi nhuận trong một quý, mà phải nhìn và lợi nhuận năm hoặc năm sau bởi có thể đó mới là giai đoạn bàn giao hoặc ghi nhận doanh thu. Khi đánh giá yếu tố lợi nhuận cần quan tâm đến phân khúc mà doanh nghiệp đó triển khai có còn tiềm năng tăng trưởng hoặc phù hợp với khách hàng, có tính thanh khoán tốt hay không? Lợi nhuận năm sau sẽ đến từ bán hàng của năm nay và năm trước nên bán hàng là yếu tố quan trọng nhất.
Tốc độ bán hàng – Tốc độ tăng trưởng doanh thu Doanh thu tăng khẳng định tốc độ bán hàng cao, đội ngũ đưa sản phẩm đến tay khách hàng đang làm tốt, nên nhà đầu tư cần cân nhắc yếu tố tăng trưởng doanh thu theo các kỳ báo cáo. Lưu ý về chỉ số về tỷ lệ người mua trả tiền trước đối với các loại hình bất động sản sẽ ảnh hưởng trực tiếp doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp, đồng thời cũng sẽ phản ánh dòng tiền lưu thông của doanh nghiệp BĐS

Yến Chi

Từ khóa (bấm vào mỗi từ khóa để xem bài cùng chủ đề)

Bạn có muốn trở thành chuyên gia trên 24HMoney? Hãy liên hệ với chúng tôi để cùng chia sẻ và lan tỏa.

Ban nội dung SĐT/Zalo: 0981.935.283

Hòm thư: phuongpt@24h.com.vn
Yến Chi Pro

Bấm theo dõi để nhận thêm nội dung bổ ích từ chuyên gia này.

Tìm hiểu thêm về chuyên gia.
28 Yêu thích
9 Bình luận 24 Chia sẻ
Thích Đã thích Thích
Bình luận
Chia sẻ
Bài viết cùng chuyên gia
Xem thêm Xem thêm
Quan tâm nhiều
Xem thêm Xem thêm