24HMONEY đã kiểm duyệtGiới trẻ thờ ơ, căn hộ ven đô tiền tỷ khó tìm đầu ra
Thị trường căn hộ TP.HCM đang phân hóa mạnh: nhiều căn hộ cũ vùng ven giá 2–3 tỷ đồng “ế” vì xa trung tâm, tiện ích hạn chế, trong khi người trẻ ưu tiên dự án mới đầy đủ tiện nghi. Khoảng trống phân khúc vừa túi tiền ngày càng lớn, đặt ra thách thức cho bài toán nhà ở thành phố.
TP.HCM đang chứng kiến nghịch lý khó ngờ: căn hộ vùng ven giá 2–3 tỷ đồng – vốn được xem là “vừa túi tiền” – vẫn ế dài. Người trẻ không mặn mà với “nhà xa lại cũ”, thà ở thuê thêm nhiều năm còn hơn xuống tiền.
Báo cáo của Bộ Xây dựng ghi nhận, quý II/2025, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đạt trung bình 89 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, sang quý III, sau khi sáp nhập Bình Dương cũ, mặt bằng giá bình quân giảm còn khoảng 50 triệu đồng/m², tạo ra bức tranh giá cả phân hóa rõ rệt trên thị trường.
Nhà cũ vùng ven: rẻ mà vẫn ế
Trên thị trường thứ cấp, nhiều căn hộ cũ vùng ven vẫn được rao bán với mức giá 2–3 tỷ đồng – vốn được xem là “vừa sức” với gia đình trẻ – nhưng giao dịch gần như đình trệ. Các dự án như Moonlight Boulevard (An Lạc), Green Town, Topaz Home (Vĩnh Lộc), Conic Boulevard (Tân Tạo), Westgate (Bình Chánh) hay Phú Hoàng Anh (Nhà Bè) hiện niêm yết từ 35–45 triệu đồng/m².
Ngay cả những khu Đông vốn nổi tiếng sôi động, vẫn có các căn hộ 2,2–2,9 tỷ đồng tại 9 View Apartment, Fideco Riverview, The CBD Premium, Citi Home, Citi Esto, Flora Novia… Dù giá rẻ hơn đáng kể so với dự án mới cùng khu vực, các căn hộ này vẫn vắng bóng người mua. Nguyên nhân, theo các sàn phân phối, là khách hàng đánh giá dự án cũ diện tích lớn nhưng tiện ích hạn chế, vị trí xa trung tâm, hạ tầng xuống cấp.
Anh Lân, môi giới khu Đông, cho biết: “Nhiều căn hộ 60–80 m² rao bán 2,3–3 tỷ đồng, thấp hơn dự án mới cùng khu vực, song giao dịch rất ít. Người mua hiện đặt nặng yếu tố tiện ích, môi trường sống. Nhà cũ xa trung tâm, giao thông bất tiện, thiếu mảng xanh nên khó cạnh tranh.”
Tâm lý “chuộng mới” của người trẻ
Nhìn từ phía khách hàng, xu hướng bỏ qua nhà cũ càng rõ. Vợ chồng anh Đặng Quốc Hưng (29 tuổi, kỹ sư CNTT) hiện thuê căn hộ nhỏ tại phường Gia Định. Với thu nhập 36 triệu đồng/tháng và tích lũy gần 900 triệu đồng, họ hy vọng mua căn hộ riêng trong năm 2025.
Khi khảo sát các căn hộ cũ 2,3–2,7 tỷ đồng tại Nhà Bè, cặp vợ chồng đều từ chối. “Nhà đã hơn 12 năm tuổi, hành lang tối, bãi xe chật chội, gần như không có sân chơi cho trẻ. Với chúng tôi, chẳng khác gì mua thêm căn hộ tập thể,” anh Hưng chia sẻ.
Họ chỉ để ý các dự án mới, có hồ bơi, trung tâm thương mại, khu vui chơi trẻ em. Tuy nhiên, tầm tài chính hiện tại buộc họ tiếp tục thuê và chờ vài năm nữa. “Chúng tôi sẵn sàng chậm lại, miễn là mua được nơi đáng để an cư lâu dài,” chị Mai Anh – vợ anh Hưng – nhấn mạnh.
Theo Batdongsan, gần 80% người mua hiện nay ưu tiên dự án mới mở bán nhờ đa dạng diện tích, vị trí thuận lợi và tiềm năng tăng giá.
Khoảng trống khó lấp đầy
Hầu hết dự án cũ vùng ven (ngoài bán kính 15 km) chỉ thu hút nếu thuộc phân khúc cao cấp. Báo cáo Savills và Knight Frank cho thấy, 65–80% thanh khoản nửa đầu 2025 rơi vào các dự án mới, trong khi căn hộ cũ gần như bị lãng quên.
VARS IRE nhận định, người trẻ đang thay đổi “khẩu vị” mua nhà: ưu tiên căn hộ chung cư vùng ven với hạ tầng kết nối, tiện ích đồng bộ như siêu thị, phòng gym, trường học, công viên, thay vì tích lũy lâu dài để mua đất nền hay nhà phố trung tâm.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group: “Căn hộ dưới 3 tỷ đồng TP.HCM không thiếu, nhưng phần lớn xa trung tâm hoặc đã cũ, kém tiện ích. Người trẻ hiện nay ưu tiên tiện ích, dịch vụ quản lý và môi trường sống. Họ sẵn sàng trả phí quản lý cao để có không gian sống hiện đại.”
Ông Thắng cũng lưu ý về bài toán tài chính: để mua căn hộ 2–3 tỷ đồng bằng vay, người mua cần sẵn ít nhất 1–1,5 tỷ đồng, phần còn lại trả góp 10 năm với thu nhập 35–40 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, nhóm thu nhập này lại nhắm tới căn hộ cao cấp 5–6 tỷ đồng tại trung tâm; nhóm thu nhập trung bình 15–20 triệu đồng/tháng thì không đủ tích lũy, dẫn đến căn hộ rẻ rơi vào cảnh ế ẩm.
Một yếu tố khác là chi phí vận hành: dự án cũ có phí quản lý thấp nhưng tiện ích hạn chế, an ninh kém, dịch vụ không chuyên nghiệp. Trong khi đó, khách trẻ sẵn sàng trả phí cao hơn để đổi lấy môi trường sống văn minh, tiện nghi đầy đủ.
Thị trường tiếp tục phân hóa
Chuyên gia dự báo, phân hóa sẽ càng mạnh. Nhà ở xã hội phần nào đáp ứng nhóm thu nhập thấp, nhưng với mức lương 10–15 triệu đồng/tháng, việc sở hữu căn hộ vẫn là gánh nặng. Nhóm thu nhập cao lại tập trung vào sản phẩm cao cấp, để trống phân khúc 2–3 tỷ đồng. Khoảng trống này có thể kéo dài khi chi phí phát triển dự án không ngừng leo thang, đặt ra thách thức lớn cho bài toán nhà ở vừa túi tiền tại TP.HCM.
Nhà đầu tư lưu ý
Bạn muốn trở thành VIP/PRO trên 24HMONEY?
Bấm vào đây để liên hệ 24HMoney ngay
Từ khóa hot
Bàn tán về thị trường