Doanh nghiệp địa ốc 'bỏ phố về tỉnh'

Sở hữu quỹ đất lớn tại TP.HCM, thậm chí là ở khu vực trung tâm, nhưng nhiều doanh nghiệp địa ốc trong năm 2020 tiếp tục đặt ra chiến lược “đánh bắt xa bờ” khi liên tục M&A hoặc giao dịch nhận chuyển nhượng các lô đất lớn vùng ven.

Khó ở TP.HCM

Theo số liệu Sở Xây dựng TP.HCM cung cấp, tính tới thời điểm hiện tại, mới chỉ có 10 dự án với 4.904 căn hộ đủ điều kiện được mở bán nhà, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, đa phần các dự án tập trung nhiều ở khu Đông và trung tâm thành phố và đa phần là căn hộ chung cư, đáng chú ý trong số này có 2 dự án có giá trị góp vốn cao nhất thị trường bất động sản hiện nay: Dự án khu văn phòng thương mại, dịch vụ, căn hộ ở, khách sạn Spirit of Saigon (mức giá cao nhất là 216 triệu đồng/m2) và Khu phức hợp tháp quan sát Thủ Thiêm, phường Thủ Thiêm, Quận 2 (mức giá 160 triệu đồng/m2).

Dẫu vậy, những con số kể trên chưa phản ánh hết thực lực của giới chủ doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM. Hay nói đúng hơn, nó cho thấy bên cạnh một số dự án đã được cấp phép, vẫn còn nhiều dự án chưa được phê duyệt đầu tư xây dựng, thậm chí không thể triển khai dù đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Lý giải về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) trong một lần trao đổi với báo giới cho biết, tình trạng này bắt nguồn từ các nguyên nhân như: Hệ thống pháp luật (công tác lập pháp, lập quy) chưa thật đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ; Phương thức xây dựng các Luật phổ biến theo kiểu "Luật khung; Luật ống", dẫn đến khó đấu tranh với các lợi ích cục bộ của Bộ, ngành đề xuất Luật.

Khâu yếu nhất vẫn là công tác thực thi pháp luật, trong đó có việc quy định về các điều kiện, cơ chế của một số văn bản dưới luật. Quy trình, thủ tục hành chính nhìn chung vẫn còn rườm rà, bất cập. Trách nhiệm và năng lực thi hành công vụ của một số cán bộ, công chức, viên chức nhà nước còn hạn chế; tệ nạn nhũng nhiễu chưa được khắc phục.

Trong khi đó, ông Sử Ngọc Khương Giám đốc cấp cao, Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhận định, từ năm 2018 đến nay, không nhiều dự án tại TP.HCM được cấp phép xây dựng. Ông cho rằng,”Lý do chủ quan là từ phía của doanh nghiệp trong quá trình thực hiện dự án, lý do khách quan là do phía Sở, các cơ quan ban ngành cần có sự linh động, quyết liệt để thực thi dự án”. Ngoài ra, ông cũng nhấn mạnh, “Một yếu tố khác là việc các cuộc thanh tra diễn ra vừa qua cũng là nguyên nhân khiến việc cấp phép gặp trở ngại”.

Trong năm 2020, gần như tất cả các doanh nghiệp không có kế hoạch mở rộng quỹ đất tại TP.HCM. Đa phần họ chỉ đề ra mục tiêu hoàn thành nốt thủ tục pháp lý và/hoặc chào bán nốt các dự án còn lại ở TP.HCM, hoặc có chăng các doanh nghiệp này đặt ra kế hoạch mở rộng quỹ đất ở các khu vực xa trung tâm Thành phố.

Thay vào đó, một trong các chiến lược kinh doanh trọng điểm của những doanh nghiệp này là gia tăng quỹ đất ở vùng ven.

Quay đầu rời TP.HCM

Tiêu biểu nhất trong số này là Tập đoàn Novaland, cái tên nổi danh trong giới địa ốc với khởi sự là dự án Khu dân cư phức hợp Sunrise City (Q.7, TP HCM). Đến thời điểm hiện tại, Tập đoàn đã sở hữu “porfilo” quỹ đất ấn tượng với quy mô 4.894ha tại Đồng Nai, Bình Thuận và Bà Rịa Vũng Tàu.

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2020, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Novaland, ông Bùi Thành Nhơn cho biết, một trong 3 mũi nhọn chiến lược của Tập đoàn là tiếp tục tập trung phát triển các dự án vùng ven. Cụ thể, đó là các dự án tiềm năng như: Aqua City (Đồng Nai); NovaWorld Mekong (khu vực Đồng bằng sông Cửu Long); NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận) và NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa - Vũng Tàu).

“Ông lớn” khác không thể không nhắc đến là CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt. Theo đó, Phát Đạt dã sở hữu quỹ đất lên đến 438,79 ha, tỏa rộng trên nhiều tỉnh, thành (chủ yếu tại các tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định, Quảng Ngãi, Bình Dương và Phú Quốc). Định hướng chiến lược năm 2020, Tập đoàn cho biết, sẽ tiếp tục triển khai định hướng mở rộng quỹ đất và thị trường trên những địa bàn giàu tiềm năng, từ TP.HCM đến các đô thị mới, đặc biệt là các thành phố ven biển từ miền Trung trở vào.

Trong năm nay, Phát Đạt đã khởi công dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Phát Đạt (Thuận An, Bình Dương), mở bán dự án Khu đô thị Nhơn Hội New City và Kỳ Co Gateway tại Bình Định.

Cùng định hướng chiến lược nói trên, Tập đoàn Hưng Thịnh từ năm 2016 đã tiến hành M&A và hợp tác đầu tư 14 dự án ở khu Đông và Tây TP HCM, cùng với đó là Bà Rịa -Vũng Tàu, Khánh Hòa…Tập đoàn Hưng Thịnh đánh giá, nguồn hàng đang có đã sẵn sàng cho chiến lược kinh doanh trong 10 năm tới với quỹ đất lên đến khoảng 1.000ha tọa lạc tại những vị trí tiềm năng phát triển bất động sản. Trong đó, riêng quỹ đất tại TP.HCM là khoảng 200ha.

Ngoài các thị trường quen thuộc, Tập đoàn Hưng Thịnh trong năm 2020 đã chi khoản tiền lớn để mua lại quỹ đất có diện tích lên đến hàng ngàn ha tại TP.Bảo Lộc (tỉnh Lâm Đồng).

Với Tập đoàn Đất Xanh, công ty con của Tập đoàn, CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An vào tháng 8/2019 đã gây xôn xao dư luận khi trúng thầu 92ha đất tại xã Long Đức, huyện Long Thành, gần khu vực dự án Cảng Hàng không Quốc tế Long Thành, với mức 3.060 tỷ đồng.

Chia sẻ tại ĐHĐCĐ thường niên 2020, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Đất Xanh, ông Lương Trí Thìn cho biết, doanh nghiệp trong năm 2020 có 3 - 4 dự án gồm Gem Sky World, St. Moritz và 2 dự án khác tại Bình Dương, dự báo sẽ cung cấp 6.000 - 10.000 đơn vị sản phẩm ra thị trường.

Hiện tại quỹ đất tiềm năng của Tập đoàn đã đạt hàng ngàn ha. Trong khi đó, dòng tiền thu về từ các dự án ngắn hạn đã đủ cho DXG trong 3 - 5 năm tới. Thời điểm này, Tập đoàn này chỉ tập trung vào phát triển quỹ đất cho các dự án trung và dài hạn.

Trong khi đó, một ông lớn địa ốc dẫn dắt thị trường nhà phân khúc trung cấp tại TP.HCM là CTCP Đầu tư Nam Long cũng theo chiến lược “bỏ phố về tỉnh: Trong năm 2020, Nam Long tập trung phát triển giai đoạn I của Khu đô thị Waterpoint tại Long An.

Được biết, hiện tại Nam Long đang nắm tổng quỹ đất 681 ha tại nhiều tỉnh/thành phố, dù vậy doanh nghiệp vẫn dành 2.000 tỷ đồng mỗi năm để gia tăng quỹ đất. Mục tiêu thu mua của công ty này là các quỹ đất có quy mô lớn, thuộc các tỉnh/thành phố vệ tinh hoặc tọa lạc tại cửa ngõ của các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Ngoài các doanh nghiệp địa ốc kể trên, hàng loạt công ty bất động sản khác ở TP.HCM như Danh Khôi, Vạn Xuân, Hưng Lộc Phát, An Gia… cũng tập trung nguồn lực phát triển dự án ở thị trường các tỉnh.