Định giá chạm vùng hấp dẫn: Ngành BĐS, Chứng khoán liệu có mở ra chu kỳ mới?

Thị trường luôn vận hành theo một nghịch lý quen thuộc: khi cơ hội rõ ràng nhất thì cũng là lúc rủi ro cao nhất, và khi số đông còn nghi ngờ, đó lại thường là điểm khởi đầu của một chu kỳ mới. Quan sát diễn biến hiện tại, có thể thấy chứng khoán và bất động sản đang dần hội tụ những điều kiện như vậy – định giá đã lùi về vùng thấp trong khi các yếu tố nền tảng bắt đầu cải thiện.

Sau giai đoạn điều chỉnh mạnh, P/E của VNINDEX hiện thấp hơn đáng kể so với các vùng đỉnh lịch sử, phản ánh việc phần lớn rủi ro đã được chiết khấu vào giá. Đây thường là giai đoạn bản lề, khi tâm lý nhà đầu tư vẫn còn thận trọng, nhưng nền tảng định giá lại bắt đầu mở ra cơ hội cho dòng tiền trung và dài hạn.

Định giá chạm vùng hấp dẫn: Ngành BĐS, Chứng khoán liệu có mở ra chu kỳ mới?

Đối với nhóm bất động sản, quá trình thanh lọc kéo dài trong hơn một năm qua đã giúp loại bỏ đáng kể các yếu tố đầu cơ và doanh nghiệp yếu kém. Mặt bằng định giá sau điều chỉnh trở nên hợp lý hơn, đồng thời tạo điều kiện để các doanh nghiệp có năng lực tài chính và quỹ đất tốt tái cấu trúc, chuẩn bị cho chu kỳ hồi phục kế tiếp. Trong khi đó, nhóm chứng khoán – vốn có độ nhạy cao (beta cao) với thanh khoản thị trường – cũng đang ở vùng định giá thấp tương đối so với triển vọng dài hạn, đặc biệt khi các yếu tố vĩ mô dần ổn định trở lại.

Điểm đáng chú ý là nhịp điều chỉnh của VNIndex gần đây chủ yếu đến từ yếu tố ngoại sinh là biến động địa chính trị, khiến giá giảm nhanh hơn sự suy yếu của yếu tố cơ bản. Điều này dẫn đến việc định giá toàn thị trường trở nên hấp dẫn hơn một cách tương đối, thay vì phản ánh sự xấu đi của nội tại nền kinh tế hay lợi nhuận doanh nghiệp. Nói cách khác, thị trường đang dịch chuyển từ trạng thái “định giá cao – rủi ro lớn” sang “định giá hợp lý – cơ hội tích lũy”.

Bên cạnh yếu tố định giá, câu chuyện nâng hạng thị trường đang trở thành một biến số mang tính dẫn dắt. Việt Nam hiện đã cơ bản hoàn tất các tiêu chí quan trọng của FTSE Russell, trong đó nút thắt lớn nhất là cơ chế cho phép các global broker thực hiện giao dịch trực tiếp cho nhà đầu tư nước ngoài – một điểm nghẽn tồn tại trong nhiều năm đã được thông qua. Theo đánh giá của đa số chuyên gia, xác suất Việt Nam được chính thức nâng hạng trong kỳ xem xét công bố ngày 7/4/2026 là 99%. Nếu kịch bản này xảy ra, thị trường không chỉ được cải thiện về chất lượng vận hành mà còn có khả năng thu hút dòng vốn ngoại quy mô lớn, đặc biệt từ các quỹ thụ động theo dõi chỉ số với con số vốn ước tính từ 1-3 tỷ USD.

Tổng hợp các yếu tố trên, trong điều kiện chính sách tiền tệ Việt Nam không có gì thay đổi, có thể thấy thị trường đang hội tụ hai điều kiện quan trọng của một chu kỳ mới: (1) định giá ở vùng hấp dẫn và (2) sự xuất hiện của các chất xúc tác mang tính cấu trúc. Với đặc thù là các ngành có tính chu kỳ cao, chứng khoán và bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt khi dòng tiền quay trở lại. Tuy nhiên, cơ hội trong giai đoạn này sẽ có tính phân hóa rõ nét, đòi hỏi nhà đầu tư không chỉ dựa vào xu hướng chung mà cần tập trung vào chất lượng doanh nghiệp và chiến lược phân bổ vốn phù hợp.

Trong đầu tư, lợi nhuận vượt trội không đến từ việc chạy theo đám đông, mà đến từ khả năng nhận diện cơ hội khi nó chưa trở nên hiển nhiên. Nếu nhà đầu tư cần tư vấn chi tiết hơn về chiến lược và cơ hội trong từng nhóm ngành, hãy liên hệ với Tím qua thông tin tại phần tiểu sử.