Diện tích khi mua đất được tính theo sổ đỏ hay thực tế?

Khi tham gia mua bán đất, diện tích dù được tính theo sổ đỏ hay thực tế cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên liên quan.

Các bên tự thỏa thuận về cách tính diện tích

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự. Vì vậy, nội dung của bản hợp đồng đều do các bên liên quan thỏa thuận, bao gồm cả về diện tích đất.

Tại Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định như sau:

“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì diện tích thửa đất sẽ được tính theo như thông tin được ghi trong sổ đỏ (Giấy chứng nhận) hoặc dựa trên diện tích thực tế, tuỳ vào thoả thuận giữa các bên liên quan.

Cách xử lý khi diện tích thực tế chênh lệch so với sổ đỏ

Căn cứ vào khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013:

“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận…”.

Theo như quy định nêu trên, khi diện tích đất thực tế khác với diện tích trên sổ đỏ, trường hợp ranh giới thửa đất không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Trường hợp ranh giới thửa đất có thay đổi, đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận.