Đầu tư trái phiếu bất động sản: Nhìn mặt... khó bắt hình dong!

Trong khi phát hành trái phiếu của các nhà băng chỉ dao động quanh ngưỡng 7-8%, thì trái phiếu những doanh nghiệp bất động sản "chào" lãi suất 11-13%, thậm chí có những đợt phát hành tới 20%. Chuyên gia cho rằng, lãi suất cao có nhiều rủi ro.

Khi tín dụng ngày càng bị “siết” chặt thì việc phát hành trái phiếu có lẽ đang là xu thế hiện nay của nhiều doanh nghiệp bất động sản.

Báo cáo thị trường tài chính tiền tệ Việt Nam tháng 11/2019 vừa công bố của nhóm nghiên cứu SSI cho thấy, trong tháng 11/2019, có 24.199 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp được phát hành đưa tổng lượng phát hành 11 tháng đầu năm là 206.680 tỷ đồng bao gồm cả phát hành riêng lẻ và phát hành ra công chúng.

Con số này chưa bao gồm các các đợt phát hành riêng lẻ trong 3 tháng đầu năm 2019 do chưa được công bố chi tiết. Tuy nhiên, căn cứ dữ liệu tổng hợp kết quả phát hành riêng lẻ lũy kế 10 tháng của HNX, ước tính lượng phát hành riêng lẻ 3 tháng đầu năm 2019 là khoảng 30.000 tỷ đồng.

Như vậy, tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp thực tế phát hành 11 tháng đầu năm là khoảng 237 nghìn tỷ đồng, cao hơn 5,8% so với tổng lượng phát hành trong cả năm 2018.

Kỳ hạn và lãi suất bình quân toàn thị trường là 3,71 năm và 8,7%/năm. Trong đó nhóm có kỳ hạn dài nhất là nhóm phát triển hạ tầng (5,14 năm); nhóm bất động sản có lãi suất bình quân 10,24%, cao hơn hẳn các nhóm ngân hàng, định chế tài chính, phát triển hạ tầng nhưng vẫn thấp hơn nhóm các doanh nghiệp khác (10,49%) do ảnh hưởng của lô phát hành 1.402 tỷ đồng kỳ hạn 5 năm, lãi suất 20%/năm của Công ty CP Đầu tư Thương mại Hồng Hoàng.

Cũng theo báo cáo, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 6.952 tỷ đồng trong tháng 11, và tổng cộng 71.312 tỷ đồng trong 11 tháng 2019 – chiếm 34,5% tổng lượng phát hành toàn thị trường.

Trong đó, lô phát hành lớn nhất trong tháng là 2.029 tỷ đồng của Công ty CP Tiếp vận và Bất động sản Tân Liên Phát Tân Cảng với kỳ hạn 12 tháng và do 1 định chế tài chính mua toàn bộ.

Techcombank là tổ chức quản lý tài sản đảm bảo, tài khoản tiền trái phiếu, lãi suất các kỳ thả nổi của trái phiếu cũng được tham chiếu theo lãi suất cho vay ngắn hạn của Techcombank, tài sản đảm bảo là cổ phần của Vingroup - một đối tác lớn của Techcombank.

Các lô phát hành trái phiếu bất động sản lớn khác gồm: 1.500 tỷ đồng trái phiếu 5 năm của Công ty CP Du lịch Thung lũng Nữ Hoàng, 1.135 tỷ đồng trái phiếu 18 tháng của Công ty CP Veracity- chủ đầu tư dự án Summit Building (Hà Nội); 570 tỷ đồng trái phiếu 2 năm của Vinametric - chủ khách sạn Saigon Prince Hotel; 500 tỷ trái phiếu kèm chứng quyền của Tập đoàn Hà Đô; 500 tỷ đồng trái phiếu 3 năm của Hưng Thịnh Land...

Có thể thấy, trong khi phát hành trái phiếu của các nhà băng chỉ dao động quanh ngưỡng 7-8%, thì trái phiếu những doanh nghiệp bất động sản chào lãi suất 11-13%, thậm chí có những đợt phát hành tới 20%.

Trước việc lãi suất trái phiếu cao ngất ngưởng này, Bộ Tài chính cũng đã phải cảnh báo và đưa ra lời khuyên cẩn thận tới các nhà đầu tư.

Với lĩnh vực bất động sản, thông tin tại diễn đàn bất động sản mới đây, ông Nguyễn Trần Nam – nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc phát triển trái phiếu bất động sản gần đây bắt đầu có những điều cần lưu ý, có nguy cơ rủi ro...

Theo ông Nam, hiện những quy định của nhà nước liên quan đến vấn đề phát hành trái phiếu của doanh nghiệp chưa được chặt chẽ. Các điều khoản kiểm soát trái phiếu nào, doanh nghiệp nào, dự án nào được phát hành và tính an toàn bảo hiểm ra sao... đều chưa có.

“Với những doanh nghiệp lớn có nhiều tài sản thì còn yên tâm, cũng như gửi tiết kiệm vào ngân hàng. Nhưng có những doanh nghiệp vốn điều lệ chỉ có mấy chục tỷ nhưng phát hành trái phiếu lên đến hàng nghìn tỷ thì có nguy cơ rủi ro. Doanh nghiệp đó mà “tắc”, dự án gặp rủi ro về pháp lý, thì thị trường và những người mua trái phiếu thiệt hại là chắc chắn. Đầu tư trái phiếu của doanh nghiệp này được hưởng lãi suất cao hơn nhưng rủi ro rất lớn cũng cần cảnh báo”, ông Nam cho hay.

Cũng theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chính phủ kiểm soát tín dụng nhưng có những công ty chứng khoán mua chứng khoán của doanh nghiệp; rồi ngân hàng lại cho vay những công ty chứng khoán đó đây cũng là một cách “lách”. Do đó, đối với những doanh nghiệp lớn, có thương hiệu thì yên tâm nhưng các doanh nghiệp nhỏ, chưa có tên tuổi, thiếu kinh nghiệm thì người dân cần cảnh giác.

Theo các chuyên gia kinh tế, về nguyên tắc, lãi suất cao đi kèm với rủi ro cao. Trong thời điểm này, những kênh đầu tư có tỷ suất sinh lời trên 10%/năm sẽ có rủi ro càng lớn. Điều này càng quan trọng khi cách thức tiếp cận thông tin về doanh nghiệp của nhà đầu tư hiện nay vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn. Vì vậy, nhà đầu tư muốn mua trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là của các công ty bất động sản cần đặc biệt chú trọng các yếu tố như độ minh bạch của báo cáo tài chính, tính pháp lý của dự án, độ hợp lý trong vấn đề định giá...