24HMONEY đã kiểm duyệtĐấu giá đất trả tiền hàng năm: Liệu có minh bạch?
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất bắt buộc đấu thầu với các dự án thuê đất công trả tiền hằng năm nhằm tăng minh bạch và cạnh tranh. Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại phạm vi áp dụng quá rộng sẽ khiến danh mục đấu thầu “phình to”, kéo dài thủ tục và tạo rào cản cho doanh nghiệp nếu thiếu cải cách quy trình.
Đề xuất bắt buộc đấu thầu với dự án sử dụng đất công trả tiền hằng năm được kỳ vọng tạo ranh giới rõ ràng giữa đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án, hướng tới minh bạch và công bằng. Tuy nhiên, cùng với kỳ vọng ấy là lo ngại về một danh mục đấu thầu phình to, kéo theo quy trình phức tạp và thủ tục chồng chéo.
Trong dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bổ sung điểm c, khoản 1 Điều 126 theo hướng: các dự án sử dụng đất do Nhà nước quản lý (đất công) và cho thuê trả tiền hằng năm phải lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu.
Động thái này được kỳ vọng sẽ hình thành hành lang pháp lý minh bạch hơn, chấm dứt tình trạng áp dụng thiếu thống nhất ở các địa phương và giảm nguy cơ “xin – cho” trong quản lý đất đai. Từ góc nhìn quản trị, cơ chế đấu thầu không chỉ siết chặt kỷ luật khai thác nguồn lực đất đai mà còn giúp nâng cao tính cạnh tranh, tránh thất thoát tài nguyên quốc gia.
Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng luật sư Chính Pháp, nhận định đây là bước tiến quan trọng nhằm khắc phục khoảng trống trong Luật Đất đai 2024. Hiện luật chỉ quy định đấu giá quyền sử dụng đất đối với giao đất có thu tiền và thuê đất trả tiền một lần, còn hình thức thuê trả tiền hằng năm gần như bỏ ngỏ, dẫn đến thiếu thống nhất trong thực thi.
“Bổ sung cơ chế đấu thầu sẽ đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch, lựa chọn nhà đầu tư có năng lực thực sự để khai thác hiệu quả dự án. Tuy nhiên, muốn chính sách phát huy tác dụng, cần đi kèm hướng dẫn chi tiết và giám sát nghiêm ngặt”, ông Cường nhấn mạnh.
Nguy cơ danh mục đấu thầu “phình to”
Dù mục tiêu là minh bạch, lo ngại đang gia tăng khi phạm vi áp dụng quy định này có thể quá rộng. Nếu tất cả các trường hợp thuê đất công trả tiền hằng năm đều phải tổ chức đấu thầu, danh mục dự án thuộc diện này sẽ tăng đột biến.
Thực tế, quy trình đấu thầu dự án có sử dụng đất vốn rất phức tạp: từ phê duyệt chủ trương, lập và thẩm định hồ sơ mời thầu, đánh giá năng lực nhà đầu tư, tổ chức đấu thầu, đến khâu lựa chọn và phê duyệt kết quả. Với năng lực hành chính hiện nay, việc mở rộng diện áp dụng dễ kéo dài tiến độ, tăng chi phí và đi ngược mục tiêu cải cách thủ tục, thúc đẩy nguồn cung đất đai.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn luật sư TP Hà Nội) phân tích: hiện nhà đầu tư tiếp cận đất theo bốn hình thức: giao đất có thu tiền, giao đất không thu tiền, thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hằng năm. Trong đó, hai hình thức “giao đất có thu tiền” và “thuê đất trả tiền một lần” khi sử dụng quỹ đất công bắt buộc phải đấu giá. Riêng hình thức thuê đất trả tiền hằng năm chưa được quy định rõ, và đây là khoảng trống mà dự thảo luật muốn lấp.
Tuy nhiên, nếu đưa toàn bộ nhóm này vào diện đấu thầu, phạm vi áp dụng sẽ vượt xa quy định hiện hành. Hiện Điều 126 Luật Đất đai chỉ yêu cầu đấu thầu với hai nhóm dự án: khu đô thị, khu dân cư nông thôn (theo khoản 27 Điều 79) và một số ngành, lĩnh vực được liệt kê tại Nghị định 115/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 225/2025/NĐ-CP). Việc mở rộng thêm toàn bộ dự án thuê đất trả tiền hằng năm sẽ làm khối lượng hồ sơ tăng gấp nhiều lần, gây áp lực lớn lên bộ máy thực thi và làm chậm dòng chảy đầu tư.
Cân bằng kỳ vọng và thực thi
Bản chất của chính sách này là tốt: bảo đảm minh bạch, tạo sân chơi công bằng. Nhưng nếu chỉ dừng ở việc mở rộng phạm vi mà thiếu đồng bộ về quy trình, tiêu chí và năng lực thực thi, nguy cơ ách tắc thủ tục, thậm chí tạo thêm rào cản cho doanh nghiệp là điều khó tránh khỏi.
Luật sư Đặng Văn Cường nhấn mạnh ba yêu cầu cốt lõi để cơ chế mới thực sự khả thi:
Một, phải làm rõ khái niệm “đất công” trong luật để tránh bỏ sót hoặc chồng chéo với các loại đất khác. Đi kèm đó là công bố công khai kế hoạch quỹ đất đấu thầu, đồng thời đưa ra tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư rõ ràng về năng lực tài chính, kinh nghiệm, tiến độ cam kết.
Hai, song song mở rộng diện đấu thầu, phải kiên quyết tinh giản thủ tục, số hóa quy trình để tránh tình trạng “thêm một bước, thêm một vòng” trong khi mục tiêu ban đầu là minh bạch và cải cách.
Ba, cần cơ chế ràng buộc trách nhiệm nhà đầu tư bằng các biện pháp như nâng mức bảo lãnh thực hiện dự án, yêu cầu tạm ứng tài chính sau khi trúng thầu và chế tài đủ mạnh để xử lý vi phạm, tránh tình trạng “ôm đất rồi bỏ đó”.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn cũng cho rằng không nên “đóng cứng” quy định tất cả trường hợp thuê đất công trả tiền hằng năm phải đấu thầu vào Luật Đất đai. Theo ông, cách tiếp cận hợp lý là để Luật Đất đai giữ vai trò dẫn chiếu, còn việc xác định cụ thể dự án nào thuộc diện đấu thầu nên giao cho pháp luật chuyên ngành như Luật Đấu thầu và các nghị định hướng dẫn. “Như vậy mới bảo đảm tính đồng bộ, tránh rủi ro xung đột quy định hoặc gây ách tắc thực tế”, ông Tuấn nói.
Minh bạch – động lực hay rào cản?
Không ai phủ nhận mở rộng cơ chế đấu thầu quỹ đất công là một trong những giải pháp tăng minh bạch, chống lợi ích nhóm và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai. Nhưng để chính sách này trở thành công cụ thúc đẩy phát triển thay vì rào cản, đòi hỏi sự dung hòa giữa hai yêu cầu: minh bạch và khả thi.
Nếu chỉ dừng ở việc mở rộng phạm vi mà thiếu quy trình tinh gọn, tiêu chí rõ ràng và giám sát hiệu quả, kỳ vọng minh bạch có thể biến thành gánh nặng thủ tục. Và khi đó, cơ chế được thiết kế để khai thông nguồn lực lại vô tình trở thành nút thắt, làm chậm tiến trình cải cách và gia tăng chi phí cho nền kinh tế.
Nhà đầu tư lưu ý
Bạn muốn trở thành VIP/PRO trên 24HMONEY?
Bấm vào đây để liên hệ 24HMoney ngay
Từ khóa hot
Bàn tán về thị trường