Cú hụt hơi của DIG sau những thương vụ bán sỉ triệu đô

Khoản lỗ quý I không chỉ là con số, mà là lời cảnh báo về sự lệ thuộc vào các thương vụ bán sỉ vốn đang ngày càng trở nên khó khăn trong bối cảnh pháp lý siết chặt và niềm tin thị trường chưa phục hồi.

Năm 2025 từng được xem là cú “quay xe” mạnh của DIG khi doanh thu đạt gần 4.726 tỷ đồng, gấp 3,6 lần năm trước. Lợi nhuận trước thuế đạt 818 tỷ đồng, vượt kế hoạch đề ra.

Tuy nhiên, phần lớn kết quả này không đến từ bán hàng ổn định mà dựa vào hoạt động tái cấu trúc và chuyển nhượng dự án quy mô lớn.

Đáng chú ý nhất là thương vụ chuyển nhượng gần 31 ha tại dự án Đại Phước, Đồng Nai, mang về khoảng 2.400 tỷ đồng doanh thu. Trước đó, DIG cũng bán dự án Lam Hạ Center Point tại Ninh Bình, thu về hơn 1.300 tỷ đồng để kịp hoàn thành mục tiêu năm.

Việc bán sỉ dự án vốn không xa lạ với các doanh nghiệp địa ốc trong giai đoạn thị trường thanh khoản thấp. Với DIG, đây còn là giải pháp để cơ cấu nợ, giảm áp lực tài chính và xử lý nghĩa vụ trái phiếu.

Nhưng bước sang năm 2026, bức tranh bắt đầu kém sáng hơn.

Lỗ quý I, dòng tiền tiếp tục âm nặng

Theo báo cáo quý I/2026, DIG ghi nhận doanh thu thuần chỉ khoảng 145 tỷ đồng, giảm nhẹ so với cùng kỳ. Doanh nghiệp lỗ trước thuế hơn 10 tỷ đồng, trái ngược hoàn toàn với kỳ vọng hồi phục trước đó.

Kế hoạch năm nay của DIG cũng thận trọng hơn đáng kể với mục tiêu doanh thu 3.000 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 600 tỷ đồng, đều giảm mạnh so với năm 2025. Sau quý đầu năm, doanh nghiệp mới hoàn thành chưa tới 5% kế hoạch doanh thu.

Áp lực lớn nhất vẫn nằm ở dòng tiền.

Dù nợ vay đã giảm khoảng 36%, còn hơn 1.400 tỷ đồng, tổng nợ phải trả của DIG vẫn xấp xỉ 7.600 tỷ đồng. Trong đó, hơn 3.000 tỷ đồng là tiền người mua trả trước ngắn hạn.

Đáng chú ý, dòng tiền kinh doanh quý I âm tới 437 tỷ đồng, còn tổng dòng tiền thuần âm hơn 1.140 tỷ đồng, gấp ba lần cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy doanh nghiệp đang phải liên tục chi tiền để duy trì dự án trong khi nguồn thu chưa kịp quay trở lại.

Núi tồn kho và áp lực pháp lý đè nặng

Một trong những điểm khiến thị trường lo ngại là khối lượng hàng tồn kho và chi phí dở dang quá lớn của DIG.

Tính đến cuối quý I/2026, doanh nghiệp có gần 6.800 tỷ đồng chi phí sản xuất kinh doanh dở dang, tập trung tại loạt dự án lớn như Nam Vĩnh Yên, Vũng Tàu Center Point, Vị Thanh và Long Tân.

Riêng hai dự án Long Tân và Bắc Vũng Tàu đang nắm phần lớn giá trị tồn kho, trong khi tiến độ pháp lý vẫn là biến số quan trọng quyết định khả năng thu hồi dòng tiền.

DIG hiện vẫn duy trì “đệm” thanh khoản hơn 2.700 tỷ đồng gồm tiền gửi và cho vay. Tuy nhiên, con số này đã giảm khoảng 1.200 tỷ đồng chỉ sau một quý.

Ban lãnh đạo doanh nghiệp cho biết sẽ tiếp tục thoái vốn ở một số dự án đạt biên lợi nhuận kỳ vọng nhằm tạo thêm nguồn lực tài chính. Song trong bối cảnh thị trường chưa phục hồi mạnh, việc bán sỉ tài sản quy mô lớn không còn dễ dàng như giai đoạn trước.

Thực tế cho thấy DIG vẫn sở hữu quỹ đất lớn và tiềm năng dài hạn đáng kể. Nhưng giữa lúc dòng tiền chưa ổn định, lợi nhuận hụt hơi và áp lực triển khai dự án ngày càng lớn, doanh nghiệp này vẫn đang phải xoay xở từng nhịp vốn ngắn hạn để duy trì guồng quay hoạt động.