Có nên đầu tư vào bất động sản vùng ven?

Theo Chứng khoán Yuanta Việt Nam, mối quan tâm của các nhà đầu tư bất động sản đã chuyển từ khu vực trung tâm thành phố lớn sang các vùng/ tỉnh thành khác, nơi có giá bán bình quân (GBBQ) tạo ra cảm giác “rẻ” hơn.

Theo quan điểm của Yuanta Việt Nam, bất động sản là ngành đặc thù có tính địa phương cao. Thị trường bất động sản năm 2021 đang có sự khác biệt lớn giữa các tỉnh/thành phố.

Giá của từng khu vực cụ thể phụ thuộc vào các yếu tố cơ bản của từng nơi (ví dụ: tiềm năng tăng trưởng kinh tế, cơ cấu dân số hoặc cơ sở hạ tầng giao thông).

Triển vọng dài hạn vẫn hấp dẫn

Theo nhận định của Yuanta Việt Nam, thời kỳ “Cơ cấu dân số vàng” của Việt Nam (động lực thúc đẩy quá trình đô thị hóa và gia tăng tầng lớp trung lưu) sẽ còn kéo dài trong 2 thập kỷ nữa. mặc dù COVID-19 đã làm gián đoạn thời kỳ này nhưng Yuanta Việt Nam cho rằng sự phục hồi từ mức đáy về nhu cầu nhà ở sẽ tiếp tục duy trì trong nhiều năm sau khi đại dịch đã đi qua.

Ngoài ra, các chính sách khuyến khích kinh tế của chính phủ đã kịp thời hỗ trợ cho ngành bất động sản. Các chính sách này bao gồm: Gia hạn thời gian nộp các loại thuế VAT, thu nhập doanh nghiệp (TNDN), thu nhập cá nhân và tiền thuê đất; giảm 30% thuế TNDN phải nộp trong năm 2020 đối với doanh nghiệp có tổng doanh thu ít hơn 200 tỉ đồng; và giảm lãi suất xuống 0,25-1 điểm phần trăm, việc giảm lãi suất đặc biệt hỗ trợ cho thị trường bất động sản do chi phí nợ vay sẽ thấp hơn.

Đòn bẩy hạ tầng

Việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng giao thông đô thị sẽ giúp Việt Nam bắt kịp xu hướng đô thị hóa hiện nay (theo Bộ Xây dựng, tỷ lệ đô thị hóa năm 2020 của Việt Nam hiện đạt khoảng 39%, và Liên hợp quốc ước tính dân số đô thị của Việt Nam sẽ tăng thêm 1 triệu người/năm cho đến năm 2030).

Bên cạnh đó, người Việt Nam có văn hóa thích sở hữu nhà ở. Theo Yuanta Việt Nam, những xu hướng trên là tích cực đối với các công ty phát triển bất động sản trong dài hạn.

Tuy nhiên, bất động sản tại các khu vực trung tâm đang được định giá cao khiến nhiều người dịch chuyển sự chú ý ra khỏi thị trường này, do đó việc xây dựng và hoàn thiện hạ tầng giao thông là rất cần thiết.

Việc thành lập các thành phố trong thành phố (như TP Thủ Đức, trực thuộc TP.HCM và TP Thủy Nguyên trực thuộc TP Hải Phòng) và nâng cấp các tỉnh lên thành thành phố trực thuộc Trung ương (từ nay đến năm 2025, sẽ nâng cấp 3 thành phố trực thuộc trung ương như là TP Bắc Ninh, Huế và Khánh Hòa) sẽ là những nhân tố hỗ trợ cho thị trường bất động sản tại các khu vực này.

Theo Yuanta Việt Nam, giá bán bất động sản ở những nơi này đã tăng gấp 3-5 lần. Ngược lại, theo số liệu của CBRE, GBBQ tại các thị trường đô thị lớn chỉ tăng nhẹ - nhưng giá bán phân khúc cao cấp thực tế đã giảm.

Trong khi đó, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM và Hà Nội giảm mạnh, lần lượt giảm 35% YoY và 52% YoY vào năm 2020. Tỉ suất cho thuê tại các đô thị lớn cũng đã giảm 0,2-0,4 điểm phần trăm vào năm 2020, do những người đi thuê tại TP.HCM và Hà Nội có rất nhiều sự lựa chọn và thương lượng lại mức giá thuê. Việc cho thuê/bán một căn nhà ở các đô thị lớn đã trở nên khó khăn hơn khi gần đây việc này thường mất hơn 2 tháng. Bên cạnh đó, GBBQ trên thị trường thứ cấp gần như đi ngang so với năm 2019.

Hoạt động của các đơn vị môi giới cũng đã chuyển dịch từ các khu vực trung tâm nội thành sang các khu vực ngoại thành/thuộc ngoại thành (như Huyện Cần Giờ của TPHCM, Huyện Gia Lâm, Đan Phượng, Từ Liêm của Hà Nội) hoặc sang các tỉnh lân cận (như Đồng Nai, Hưng Yên và Bắc Ninh); hoặc thậm chí sang các khu du lịch (như Bình Thuận, Lâm Đồng và Huế).