Chung cư sơ cấp "ngáo giá" bất chấp thanh khoản

Thị trường chung cư Hà Nội đang rơi vào một trạng thái dị biệt: Làn sóng cắt lỗ hàng trăm triệu đồng lan rộng trên thị trường thứ cấp do áp lực lãi suất, nhưng các dự án mới vẫn không ngừng "hét giá" kỷ lục. Một nghịch lý cung - cầu đang đẩy người mua thực vào thế khó, khi giá nhà ngày càng tách rời khả năng chi trả của số đông.

Sự lệch pha giữa dòng tiền đầu cơ đang rút chạy và chiến lược đẩy giá của các chủ đầu tư đang tạo ra những rủi ro đóng băng cục bộ, thách thức sự phát triển bền vững của toàn ngành bất động sản.

Chung cư sơ cấp "ngáo giá" bất chấp thanh khoản

Thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn “lệch nhịp”, khi giá bán và thanh khoản không còn đi cùng một hướng. Trong khi nhiều chủ nhà buộc phải hạ giá để thoát hàng, mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa kỳ vọng và khả năng hấp thụ.

Ghi nhận thực tế cho thấy lượng căn hộ ký gửi bán tăng mạnh từ đầu năm. Không ít nhà đầu tư chấp nhận giảm giá vài trăm triệu đồng mỗi căn, đặc biệt ở nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính. Một số căn hộ tại khu vực phía Bắc giảm hàng trăm triệu so với giá hợp đồng, trong khi tại phía Đông, nhiều sản phẩm từng “lướt sóng” nay phải quay về mức giá gốc.

Dù vậy, thanh khoản vẫn ở mức thấp. Nhiều căn hộ rao bán kéo dài nhưng ít phát sinh giao dịch, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao.

Dữ liệu thị trường cho thấy giao dịch chuyển nhượng suy giảm rõ rệt, với mức giảm hai chữ số so với cùng kỳ. Giá thứ cấp cũng bắt đầu điều chỉnh từ cuối năm trước, với biên độ giảm phổ biến từ nhẹ đến đáng kể, tùy khu vực và phân khúc.

Nguyên nhân chính đến từ môi trường lãi suất. Mặt bằng vay mua nhà duy trì ở mức cao trong giai đoạn ưu đãi, tạo áp lực tài chính lớn, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư ngắn hạn. Rủi ro lãi suất thả nổi sau ưu đãi càng khiến người mua dè dặt, trong khi thu nhập chưa theo kịp chi phí.

Ở chiều ngược lại, chi phí đầu vào tăng khiến giá bán dự án mới khó giảm. Giá vật liệu xây dựng leo thang buộc chủ đầu tư phải duy trì mặt bằng giá cao để đảm bảo hiệu quả, đồng thời thu hẹp nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân.

Hệ quả là thị trường hình thành hai “mặt giá” song song: thứ cấp giảm để tìm thanh khoản, còn sơ cấp vẫn tăng theo chi phí và định vị sản phẩm.

Một số dự án mới chào bán với mức giá cao, tập trung vào phân khúc cao cấp, đẩy giá căn hộ lên mức vượt xa khả năng chi trả của số đông. Trong khi đó, nhu cầu thực lại tập trung ở phân khúc vừa túi tiền – vốn ngày càng khan hiếm.

Sự lệch pha này khiến dòng tiền đầu cơ rút lui, thị trường chuyển dần sang giai đoạn sàng lọc. Bất động sản không còn là cuộc chơi “mua để chờ tăng giá”, mà buộc phải gắn với giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền thực.

Trong bối cảnh đó, bài toán của thị trường không chỉ nằm ở số lượng nguồn cung, mà là cấu trúc sản phẩm. Khi cung không gặp cầu, rủi ro đóng băng cục bộ hoàn toàn có thể xảy ra nếu không có sự điều chỉnh kịp thời.