Chủ tịch HoREA: 'Nhồi nhét một khu dân cư vào condotel sẽ làm biến dạng quy hoạch'

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng đất du lịch mà nhồi nhét vào một khu dân cư sẽ làm biến dạng và làm giảm giá trị, sự hấp dẫn đầu tư phát triển du lịch. Ông nhấn mạnh nhà nước không nên chỉ vì giải quyết khó khăn trước mắt của chủ đầu tư mà điều chỉnh quy hoạch.

Như VietnamFinance đã đề cập, trong báo cáo gửi Thủ tướng mới đây, Bộ Công an đã đề xuất không hợp thức hóa các dự án condotel, biệt thự du lịch, officetel thành nhà ở.

Bộ Công an cho rằng hoạt động đầu tư, kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng các loại hình bất động sản trên diễn ra dưới nhiều hình thức phức tạp nhưng quy định pháp luật liên quan chưa đầy đủ, tồn tại nhiều bất cập gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước, rủi ro cho người mua, tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng đến an ninh kinh tế, an ninh trật tự.

Cơ quan này cũng kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo Thanh tra Chính phủ tiến hành thanh tra việc triển khai các dự án condotel, biệt thự du lịch, officetel tại một số địa phương phát triển nhiều loại hình bất động sản này, phát hiện sai phạm đề xuất xử lý.

Trao đổi với VietnamFinance về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu cho biết ông ủng hộ quan điểm của Bộ Công an về việc không hợp thức hóa condotel thành nhà ở.

Theo ông Châu, việc điều chỉnh từ condotel sang nhà ở không chỉ là điều chỉnh cơ cấu sản phẩm mà còn liên quan đến cả việc điều chỉnh quy hoạch.

Ông Châu phân tích: condotel là một sản phẩm nằm trong khu du lịch nghỉ dưỡng, được xây dựng trên đất có chức năng sản xuất kinh doanh dịch vụ chứ không có chức năng đất ở. Đất trong khu vực quy hoạch phát triển du lịch nghỉ dưỡng chỉ có quyền sử dụng phổ biến 50 năm, tối đa 70 năm.

“Đất du lịch mà nhồi nhét một khu dân cư vào sẽ làm biến dạng và làm giảm đi giá trị, sự hấp dẫn đầu tư phát triển du lịch. Điều chỉnh quy hoạch từ condotel sang căn hộ chung cư mà không có căn cứ khoa học và thực tiễn là bóp méo quy hoạch, là tai họa về quy hoạch”, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Ông Châu cũng cho rằng nhà nước không nên chỉ vì giải quyết khó khăn trước mắt của chủ đầu tư mà điều chỉnh quy hoạch.

Lấy ví dụ tại dự án Cocobay được Đà Nẵng cho chuyển đổi từ condotel thành căn hộ chung cư, ông Châu bày tỏ ngạc nhiên và cho rằng việc này đang mở ra tiền lệ xấu phá vỡ quy hoạch.

Vị Chủ tịch HoREA còn thẳng thắn cho rằng nếu mô hình condotel được phát triển bài bản sẽ không xảy ra tình trạng “cứu” doanh nghiệp như cách chính quyền Đà Nẵng đang làm.

Ông cũng nhấn mạnh tuyệt đối không nên dùng ngân sách, chính sách để giải cứu một bộ phận doanh nghiệp cá biệt gặp khó vì làm sai lệch mô hình condotel.

“Doanh nghiệp phải tự chịu trách nhiệm với kết quả làm ăn lãi lỗ của mình mới hình thành một thị trường bình thường và lành mạnh được”, Chủ tịch HoREA nói.

Một vấn đề nữa ông Châu phân tích thêm việc chuyển condotel thành nhà ở sẽ làm giảm giá trị của quần thể bất động sản du lịch và khiến nguồn thu ngân sách từ khai thác ngành công nghiệp không khói bị sụt giảm, thậm chí mất hẳn.

Theo ông Châu, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng có thể tạo được sức hấp dẫn và hút khách nhờ được quản lý, vận hành theo quy chuẩn rất cao của ngành dịch vụ khách sạn.

Thế nhưng, một khi chuyển condotel thành căn hộ chung cư sẽ làm mất các tiêu chuẩn đồng nhất trước đây.

“Condotel chuyển thành căn hộ chung cư như một chiếc áo rách vá lại cho lành nhưng những mảnh chắp vá đó không làm đẹp cho bộ xiêm y là quần thể bất động sản nghỉ dưỡng. Ngược lại, các mảnh vá này khiến cho bất động sản nghỉ dưỡng càng mất điểm trong mắt du khách”, ông Châu ví von.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, khi condotel được quản lý vận hành theo mô hình kinh doanh có nộp thuế, đóng phí sẽ hoàn toàn khác với khi chuyển sang chung cư, có thể biến thành bất động sản được khai thác tự phát. Chính quyền địa phương sẽ mất đi nguồn thu từ nguồn lực của ngành du lịch nghỉ dưỡng mang lại.

Trao đổi thêm với VietnamFinance, luật sư Nguyễn Danh Huế, Chủ tịch hội đồng thành viên Công ty Luật Hừng Đông, cho hay việc không chuyển đổi condotel thành căn hộ chung cư là rất hợp lý, đặc biệt trong thời điểm hiện nay khi hành lang pháp lý chưa rõ ràng, rất dễ dẫn đến xung đột không thể giải quyết được.

Theo luật sư Huế, nếu condotel chuyển thành căn hộ chung cư sẽ phá vỡ quy hoạch và hạ tầng. Khi là condotel thì không phát sinh đơn vị ở, tuy nhiên khi chuyển từ condotel sang căn hộ chung cư sẽ gia tăng mật độ sử dụng kéo theo như giao thông, trường học, cấp thoát nước, cung ứng điện bị quá tải...

Chính vì vậy, ông Huế đề nghị không hợp thức hóa các dự án condotel thành nhà ở, nhất là ở khu vực ven biển.

Liên quan đến vấn đề cấp sổ cho condotel, luật sư Huế đồng quan điểm với Bộ Công an về việc chưa xác định rõ đối tượng được cấp.

Theo ông Huế, việc cấp sổ đỏ, chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho chủ đầu tư thì nhà đầu tư thứ cấp sẽ chịu rủi ro. Còn nếu cấp quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư thứ cấp thì liên quan đến quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp, tức là quyền sử dụng đất cấp cho doanh nghiệp nhưng quyền sở hữu tài sản lại cấp cho nhà đầu tư thứ cấp.

"Do vậy, nếu sau 50-70 năm, quyền sử dụng đất hết thì quyền tài sản sẽ được xử lý thế nào? Tài sản của họ không thể tự dưng mất đi được", ông nói.