Chính sách đất đai: Sửa sao để dập được tâm lý đầu cơ?

Góp ý sửa đổi Luật Đất đai 2013, các chuyên gia cho rằng sự phát triển của thị trường đất đai còn mang tính tự phát, bị các yếu tố đầu cơ chi phối mạnh, từ đó tạo nên những cơn sốt đất và biến động thị trường đất đai một cách cực đoan. Luật Đất đai còn nặng về các thủ tục hành chính, từ mối quan hệ giao - thu, cho thuê - thu, hay cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Bên cạnh đó, chính sách thuế và phí trong lĩnh vực quản lý đất đai chưa trở thành công cụ hữu hiệu để điều tiết thị trường.

Nặng tâm lý “phải quản lý được tất cả người sử dụng đất”

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, nếu phân tích theo nguồn thu từ đất, có thể thấy tổng thu từ đất trên tổng thu ngân sách nhà nước đạt khoảng 14%, nếu so với tổng thu ngân sách địa phương thì đạt khoảng 28%.

So với các nước công nghiệp trên thế giới, những con số trên cho thấy thu từ đất ở Việt Nam không phải là cao. Nếu so sánh với GDP, tổng thu từ đất ở Việt Nam cũng chiếm khoảng 3,4% GDP. So với các nước trong Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD), nước cao nhất chiếm khoảng 4% GDP (Vương quốc Anh) và các nước thấp nhất chiếm khoảng từ 0,3% - 0,5% GDP. Như vậy, mức thu ở Việt Nam cũng tương đối phù hợp so với mức thu ở các nước khác. Vấn đề cần lưu ý là nguồn thu từ đất tại Việt Nam chủ yếu đến từ việc chuyển đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp thông qua cơ chế nhà nước thu hồi đất. “Cơ chế này có thể được áp dụng cho một số trường hợp đặc biệt nhưng không thể áp dụng đồng loạt trong nhiều dự án lớn vì sẽ tạo nên tình trạng đầu cơ bất động sản”, GS. Đặng Hùng Võ nhận định.

Số liệu từ Bộ Tài chính cho thấy, giai đoạn 2014 - 2020, trong tổng nguồn thu từ đất hàng năm, thu từ nhà nước giao đất, cho thuê đất chiếm tới 82%. Trong đó, nguồn thu từ nhà nước giao đất chiếm 80%, còn nguồn thu từ nhà nước cho thuê đất chỉ chiếm khoảng 19%. Đối chiếu với Luật Đất đai 2013, trong lĩnh vực phi nông nghiệp, nhà nước chỉ thực hiện giao đất để thực hiện các dự án nhà ở và nghĩa trang thương mại, mà chủ yếu là các dự án nhà ở. Có thể thấy nhà đầu tư tư nhân đầu tư vào đất nhà ở lớn gấp 4 lần đầu tư vào các khu công nghiệp, khu thương mại, khu dịch vụ. Con số này cho thấy, tâm lý người dân, nhà đầu tư quan tâm tới kinh doanh bất động sản nhiều hơn rất nhiều so với đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh để thực hiện công nghiệp hóa.

PGS.TS. Phan Trung Hiền - Phó trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ chia sẻ một lo ngại khác, đó là các chính sách, pháp luật có liên quan tới lĩnh vực bất động sản được quy định rải rác trong rất nhiều văn bản luật khác nhau. Vấn đề căn cơ về quyền sở hữu và quyền sử dụng được điều chỉnh trong Hiến pháp năm 2013; việc quản lý và sử dụng được điều chỉnh trong Luật Đất đai năm 2013; các quan hệ pháp luật dân sự được điều chỉnh trong Bộ luật dân sự năm 2014; các quan hệ pháp luật kinh doanh được điều chỉnh trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014... Mặc dù được trải dài trong nhiều bộ luật và luật như vậy, song nhìn chung quy định pháp luật về bất động sản chỉ giải quyết được vấn đề hành chính, xuất phát từ mục đích “phải quản lý được” tất cả người sử dụng đất, cố gắng tránh thất thoát các nguồn thu, trong khi chưa tối ưu hóa nguồn thu đó theo mục tiêu phát triển bền vững.

Đất đai cần được coi như đầu vào của sản xuất

Đại diện cho tiếng nói từ phía cộng đồng doanh nghiệp, ông Đậu Anh Tuấn - Trưởng Ban Pháp chế (VCCI) chia sẻ, doanh nghiệp còn gặp khó khăn đáng kể ở một số thủ tục hành chính (TTHC) liên quan tới lĩnh vực đất đai. Kết quả khảo sát của VCCI cho thấy, tỷ lệ doanh nghiệp dân doanh gặp khó khăn khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng cao hơn doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ở 6/10 TTHC được khảo sát. Trong đó, khác biệt đáng kể về mức độ khó khăn được ghi nhận ở các thủ tục “quyết định chủ trương đầu tư”, “giải phóng mặt bằng”, và “thủ tục về quy hoạch xây dựng”.

Hiện nay, đất đai vẫn là một phần rất quan trọng để cùng với các yếu tố khác tạo thành đầu vào cho sản xuất công nghiệp. Tuy nhiên, với các cơ chế, chính sách hiện hành thì không khó lý giải tại sao trong nhiều trường hợp, nhà đầu tư thà chạy theo đầu cơ đất ở thay vì tiếp cận đất để phục vụ sản xuất.

Ông Tuấn phân tích, doanh nghiệp tư nhân trong nước không được giao đất có thu tiền sử dụng đất nông nghiệp, mà chỉ được thuê đất đầu tư sản xuất; còn doanh nghiệp nước ngoài không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa khả thi. Các quy định chưa rạch ròi giữa các hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà bên góp vốn chuyển giao toàn bộ quyền sử dụng đất cho bên nhận góp vốn với hình thức góp vốn để hợp tác kinh doanh trong một thời hạn nhất định.

Luật Đất đai quy định ký quỹ là biện pháp duy nhất để đảm bảo thực hiện dự án đối với trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Quy định này khiến nguồn lực của nhà đầu tư bị “chôn” lại một chỗ, trong khi có thể áp dụng một số giải pháp hiệu quả hơn và được sử dụng phổ biến trong thực tiễn như bảo lãnh ngân hàng.

Vấn đề quan trọng khác là định giá đất còn bất cập. Theo ông Tuấn, khung giá đất nhà nước hiện hành chưa phù hợp với thị trường, thường chỉ bằng khoảng 20 - 30% khung giá đất thị trường. Khung giá đất do tỉnh ban hành cũng chỉ bằng từ 30 - 60% giá đất thị trường tại địa phương. Việc chưa có cơ chế tính giá đất rõ ràng, minh bạch trong thực tế đã dẫn tới nguy cơ tranh chấp, sa lầy trong đền bù, giải phóng mặt bằng... Thủ tục, điều kiện quy định tại một số văn bản pháp luật không thống nhất, chồng chéo, liên quan nhiều cấp, dẫn tới quy trình triển khai dự án bị kéo dài, đình trệ, làm gia tăng chi phí về thời gian, tiền bạc và rủi ro đối với doanh nghiệp.