09/10/2019 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Câu chuyện chiếm lĩnh thị trường cho thuê BĐS bán lẻ - Góc nhìn từ VRE

Với một thị trường có tốc độ tăng trưởng dân số cao, thế hệ trẻ đang là người tiêu dùng tương lai bên cạnh tầng lớp nhân viên văn phòng (Theo thống kê mới nhất từ CBRE Việt Nam với dân số hơn 90 triệu người, trong đó có tới 40% dưới 25 tuổi và hơn 45% có độ tuổi 25 – 54) thì trào lưu là thứ sẽ định hình lại toàn bộ thị trường bán lẻ, vì vậy tính tương thích và sự tiện nghi phải được đặt lên hàng đầu.

Những Parkson, Auchan đang rời khỏi thị trường Việt Nam là một minh chứng rõ ràng cho việc không thích nghi kịp với xu hướng tiêu dùng thay đổi cực lớn từ 2015 đến hiện tại, trong khi những ông lớn khác như Lotte thì đang phải gồng lỗ nhiều năm liền, Aeon dậm chân tại chỗ … thì sự bành trướng liên tục của chuỗi Vincom Retail đang biến thương hiệu này trở thành điểm đến lý tưởng của các nhãn hiệu hàng đầu trên thế giới.

Sức tăng trưởng hàng tiêu dùng của Việt Nam tăng liên tục từ 2010-2019, đặc biệt trong 2 năm trở lại đây (2016-2018) thị trường bán lẻ luôn đạt mức tăng trưởng trên 7%, một con số rất khả quan trong tình trạng xu hướng tiêu dùng chung của thế giới đang xấu đi do ảnh hưởng từ chiến tranh thương mại. Và theo các thống kê, mật độ bán lẻ ở cả Hà Nội và TP.HCM đều thấp hơn với một số thành phố lớn trong khu vực Châu Á như Jakarta, Kuala Lumpur, Bangkok, Bắc Kinh... (chỉ chiếm lần lượt là 0.17 và 0.13 mét vuông/ người, theo Savills Việt Nam), cộng với tiềm năng tăng trưởng tốt, thống kê cho thấy tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tại Việt Nam trong giai đoạn 2007-2017 tăng trung bình khoảng 20%/năm, phân khúc thị trường dành cho những TTTM tại các khu vực chưa được đô thị hóa là rất nhiều.

Mấu chốt ở sự khác biệt hóa giữa các chuỗi sở hữu TTTM đó là việc nắm bắt được các đặc điểm về tiềm năng tăng trưởng dân số và thu nhập cùng sự thay đổi thói quen tiêu dùng khi xu hướng chi tiêu nhiều hơn và tiết kiệm ít đi, tạo nên nhu cầu mua sắm của người dân, và nó xuất hiện ở gần như mọi tầng lớp dân cư trong xã hội. Vì vậy, dẫn đến một câu chuyện đó là từ những người có thu nhập thấp, cho đến các tầng lớp thượng lưu đều sẽ là những đối tượng khách hàng tiềm năng. Đối với VRE, họ nhận ra được cơ địa thị trường từ rất sớm khi tiến hành phân mảnh ra 4 loại hình TTTM nhắm vào các đối tượng khác nhau, và từ đó giúp VRE tạo ra sự bao phủ lên toàn thị trường.

Như mọi người có thể thấy, các đối thủ cạnh tranh trong ngành, ví dụ như Lotte đang tập trung vào phân khúc hộ gia đình có thu nhập trên 20.000 USD/năm (chỉ chiếm khoảng 1,2% số lượng hộ gia đình tại Việt Nam), Aeon thì rộng hơn khi bao phủ các hộ gđ có thu nhập trên 5.000 USD, tuy nhiên, họ lại đang bỏ quên nhóm có thu nhập dưới 5.000 USD, trong khi nhóm này lại chiếm hơn 52% số hộ gia đình tại Việt Nam. Thấy được dư địa tăng trưởng này, Vincom Retail đã triển khai 2 loại hình Vincom Plaza và Vincom+ nhằm vào chính phân khúc này, và kết quả đạt được rất tích cực khi 2 loại hình TTTM này đã quảng bá hình ảnh của Vincom Retail ra rộng khắp các tỉnh thành ở Việt Nam với số lượng hơn 60 TTTM trải dài khắp đất nước tính đến thời điểm tháng 9/2019.

Đi sâu vào các mô hình TTTM của Vincom Retail, ta có thể thấy được một cách rõ ràng vai trò của từng loại TTTM đối với chiến lược phát triển mở rộng của VRE.

Nhìn vào bảng thống kê trên, dễ dàng thấy được là Vincom Plaza và Vincom+ đang là chiến lược phát triển mở rộng của Vincom Retail với thời gian xây dựng và hoàn thiện nhanh (khoảng 12 tháng đối với Vincom Plaza và 6 tháng đối với Vincom+ ) với khoảng 60 điểm đã đi vào hoạt động trải đều khắp các tỉnh thành tính đến cuối tháng 9/2019, mật độ phủ sóng rộng khắp của mô hình TTTM này có thể giúp quảng bá hình ảnh của Vincom ra đến những khu vực dân số trẻ, năng động, có mật độ dân cư đang tăng tiềm năng lớn cho việc đặt những TTTM tiếp theo trong tương lai khi những khu vực này phát triển mạnh.

Còn đối với Vincom Center và Vincom Megamall, với việc luôn có mức độ lấp đầy rất cao quanh 90%, đồng thời nhắm tới đối tượng khách hàng cao cấp, giới thượng lưu... khi được tích hợp trong những khu phức hợp của chính những khu căn hộ cao cấp của Vingroup, Vinhomes với nguồn dân cư có nguồn thu nhập cao và đông đúc, đây chính là quân bài chiến lược mang về doanh thu chính khi đem về hơn 50% doanh thu trong khi chỉ chiếm khoảng 14,4% tổng số lượng các TTTM đang hiện hữu trên toàn quốc.

VÙNG ĐỊNH GIÁ

Lấy trọng tâm là Cho thuê và vận hành TTTM, với việc tiếp tục đẩy mạnh mở rộng các TTTM mới, dự phóng cho mảng này tiếp tục tăng trưởng quanh 25-30% cho năm 2019, và rộng ra từ năm 2020 trở đi, khả năng VRE vẫn sẽ tiếp tục đà tăng trưởng ấn tượng của mình với thị phần hiện đang chiếm hơn 60% tổng diện tích bán lẻ toàn Việt Nam.

Các chỉ số tài chính cũng sẽ tiếp tục được kỳ vọng cao, song song với việc duy trì ở mức ổn định tỷ lệ nợ trên tổng tài sản, cho thấy mức độ lành mạnh tài chính của công ty ở mức chấp nhận được sau một thời gian giải quyết các khoản chi phí bất thường có liên quan đến công ty mẹ và `các công ty trong cùng tập đoàn.

DÙNG 2 MẢNG HĐKD CHÍNH LÀ BĐS CHO THUÊ VÀ CHUYỂN NHƯỢNG BĐS ĐỂ TỒN TẠI VÀ TĂNG TRƯỞNG, TIỀM NĂNG TƯƠNG LAI SẼ NHƯ THẾ NÀO?

Với những dự án chuyển nhượng bất động sản, VRE đã tính toán rất kỹ khi mở rộng mô hình dân cư xoay quanh những TTTM lớn nhằm tạo ra nguồn khách hàng khổng lồ cho chính hđkd chính của họ, vì vậy nó cũng góp phần không nhỏ trong việc thúc đẩy và giữ vững lượng doanh thu từ những năm đầu khi mô hình TTTM vẫn còn chưa phổ biến. Chi tiết hơn, khi nhìn vào BCTC, ta có thể thấy mặc dù doanh thu qua các năm vẫn giữ nguyên nhưng khi bóc tách ra, sự giảm dần qua từng năm của hoạt động chuyển nhượng đang diễn ra rất rõ ràng, đồng thời với đó là sự tăng trưởng thần tốc của hoạt động cốt lõi đó là cho thuê bất động sản, đây là một tín hiệu rất tích cực khi họ có thể tạo ra một hệ sinh thái riêng và hưởng lợi trực tiếp từ nó.

Tất nhiên, với xuất phát điểm là một công ty bất động sản có khả năng thừa hưởng hơn 176 triệu m2 quỹ đất từ công ty mẹ là Vincom, tiềm năng của mảng chuyển nhượng bất động sản cũng là rất lớn và không thể bàn cãi. Tuy nhiên, trên quan điểm định giá, định hướng cốt lõi VRE là cho thuê và vận hành TTTM, thì có lẽ nên thận trọng loại những khoản đột biến này, để trong trường hợp không có một dự án nào được hạch toán, chúng ta vẫn có được một mức định giá an toàn với target quanh vùng 38-39.