Các quỹ đầu cơ "rót" hàng tỷ USD vào bất động sản Nhật Bản

Các quỹ đầu tư và công ty đầu tư tư nhân toàn cầu đang đổ xô vào các công ty Nhật Bản, nhằm khai thác khối tài sản bất động sản trị giá lên đến 25 nghìn tỷ yên (tương đương 165 tỷ USD) đang bị định giá thấp.

Giá trị ẩn của bất động sản trên bảng cân đối kế toán của các công ty đang trở thành một chủ đề "nóng" trong các chiến dịch thúc đẩy thay đổi doanh nghiệp (activist campaign) và các thương vụ mua bán sáp nhập (M&A) tại Nhật Bản năm nay. Gần đây nhất, Elliott Investment Management đã công bố sở hữu 5,03% cổ phần trong Tokyo Gas, một công ty cấp thoát khí với danh mục bất động sản mà quỹ đầu tư Mỹ này ước tính trị giá khoảng 1,5 nghìn tỷ yên - gần bằng với toàn bộ vốn hóa thị trường của công ty này.

Tiềm năng lợi nhuận chưa được hiện thực hóa này bắt nguồn từ một "lỗ hổng" trong cách thức kế toán khi các công ty Nhật Bản nắm giữ các tài sản như văn phòng, khách sạn và câu lạc bộ trong thời gian dài. Giá trị của bất động sản được ghi nhận theo giá trị sổ sách, tức là chi phí mua lại hoặc phát triển trừ đi khấu hao hàng năm. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, giá bất động sản tại Nhật Bản đã tăng vọt, đặc biệt là ở các khu vực thành thị. Điều này có nghĩa là nếu bán bất động sản, các công ty có thể ghi nhận lợi nhuận lớn từ chênh lệch giữa giá trị sổ sách và giá trị thị trường.

Chiến lược này đang thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư, những người vẫn nhận thấy các công ty Nhật Bản đang bị định giá thấp. Đây là động lực thúc đẩy các thương vụ mua lại của các công ty đầu tư tư nhân như thương vụ mua lại Fuji Soft trị giá 4 tỷ USD, cũng như các khoản đầu tư của Elliott, Palliser Capital và 3D Investment Partners.

"Trong nhiều thập kỷ, chúng ta đã biết rằng giá trị bất động sản ở Nhật Bản rất lớn, nhưng chúng ta chưa từng có chìa khóa để mở khóa giá trị đó - và giờ chúng ta đã có nó", Bruce Kirk, chiến lược gia cổ phiếu Nhật Bản của Goldman Sachs, cho biết. "Điều đáng kể là các nhà đầu tư đang bắt đầu tập trung vào điều này."

Goldman Sachs ước tính có thể có ít nhất 25 nghìn tỷ yên lợi nhuận chưa được hiện thực hóa trong hơn 250 công ty Nhật Bản mà hoạt động kinh doanh chính không phải là bất động sản. Một số khoản nắm giữ lớn nhất thuộc về các công ty trong lĩnh vực đường sắt, xây dựng và tiện ích.

Các ngành có lợi nhuận tiềm năng lớn từ bất động sản tại Nhật Bản

Elliott đầu tư vào Tokyo Gas với mục tiêu thúc đẩy công ty này bán bớt tài sản bất động sản và sử dụng số tiền thu được một cách hiệu quả hơn. Công ty này sở hữu tòa nhà Shinjuku Park Tower, nơi có khách sạn Park Hyatt Tokyo, từng xuất hiện trong bộ phim "Lạc lối ở Tokyo" năm 2003. Tài sản này, được xây dựng trên một cơ sở lưu trữ khí đốt cũ, được định giá là 58,9 tỷ yên trên báo cáo chứng khoán hàng năm của Tokyo Gas. Tuy nhiên, theo tính toán dựa trên định giá đất của chính phủ cho khu vực này, nó có thể trị giá hơn 180 tỷ yên.

Đầu năm nay, một động thái nhằm thâu tóm Fuji Soft đã thu hút nhiều lời chào mua từ các công ty đầu tư tư nhân bị thu hút bởi danh mục tòa nhà văn phòng của công ty công nghệ thông tin này tại Tokyo. Quá trình này đã lên đến đỉnh điểm là cuộc tranh giành giữa KKR và Bain Capital. Nhà đầu tư kích hoạt 3D của Singapore, đã mua một lượng lớn cổ phần trong Fuji Soft và gây áp lực buộc công ty này phải chuyển sang tư nhân hóa, cho biết trong một bài thuyết trình rằng bất động sản của công ty có thể trị giá ít nhất 195 tỷ yên nếu được bán, so với giá trị sổ sách là 84,5 tỷ yên.

3D cũng đã mua 18% cổ phần trong hãng bia Sapporo Holdings, nơi có thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản gần bằng với thu nhập từ bán bia vào năm 2023. Vào tháng 10, Palliser, do cựu nhân viên của Elliott là James Smith điều hành, đã công bố đầu tư vào công ty phát triển bất động sản Tokyo Tatemono, cho biết công ty này có thể trị giá gấp đôi giá trị thị trường hiện tại và khuyến khích công ty bán bớt tài sản bất động sản.

Tuần này, truyền thông địa phương đưa tin rằng một quỹ liên quan đến nhà đầu tư kích hoạt Yoshiaki Murakami đã mua cổ phần trong các công ty vận tải đường sắt Nhật Bản là Keisei Electric Railway và Keikyu. Mặc dù ý định của Murakami chưa được biết đến, nhưng các công ty vận tải đường sắt thường sở hữu những bất động sản có giá trị gần các trung tâm giao thông và có tiềm năng lớn về lợi nhuận chưa được hiện thực hóa từ bất động sản.

Các công ty đầu tư tư nhân cũng đang thể hiện sự quan tâm ngày càng tăng đến thị trường bất động sản Nhật Bản. Shai Greenberg, giám đốc vốn quốc tế của công ty bất động sản Jones Lang LaSalle tại Nhật Bản, cho biết đã có sự gia tăng trong hoạt động tư vấn cho các quỹ này về việc đánh giá giá trị của bất động sản do các công ty nắm giữ.

"Các công ty Nhật Bản thường có nhiều tài sản", Greenberg nói. "Các tài sản cũ thường có giá trị thị trường rất khác so với giá trị sổ sách đã khấu hao từ lâu, khiến cho bất động sản Nhật Bản trở thành 'mỏ vàng' cho các nhà đầu tư kích hoạt và quỹ đầu tư tư nhân."

Đã có những trường hợp các công ty đầu tư tư nhân thâu tóm các công ty có nhiều tài sản và bán bất động sản của họ. KKR, đã mua Hitachi Transport System vào năm 2023 với giá 670 tỷ yên và đổi tên thành Logisteed, sau đó đã bán một số kho bãi của công ty với giá hơn 200 tỷ yên cho chính công ty quản lý tài sản bất động sản của mình là KJR Management. Sau khi Bain Capital mua Showa Aircraft Industry với giá 90 tỷ yên vào năm 2020, họ đã bán một khu nghỉ dưỡng sân golf thuộc sở hữu của nhà sản xuất linh kiện máy bay này với giá ước tính 130 tỷ yên.

Một số công ty, chịu ảnh hưởng của các cuộc cải cách quản trị doanh nghiệp và nhận thức được sự quan tâm của các nhà đầu tư, cũng đang chuyển sang chiến lược "nhẹ tài sản". Seibu Holdings, một công ty cung cấp dịch vụ vận tải và khách sạn, đã bán bớt các khu nghỉ dưỡng trượt tuyết và đang đàm phán để bán một trong những tài sản quan trọng của mình là Tokyo Garden Terrace Kioicho, trong một thương vụ có thể lên đến 400 tỷ yên. Vào tháng 5 năm nay, 3D đã xuất hiện trong danh sách cổ đông của công ty này.

"Chúng ta đã thấy những cách thức đơn giản như sử dụng tiền mặt dư thừa để thưởng cho cổ đông - giờ đây chúng ta đang chuyển sang những cách thức phức tạp hơn để mở khóa giá trị", Kirk của Goldman Sachs cho biết. "Góc độ lợi nhuận bất động sản chưa được hiện thực hóa đặc biệt thú vị vào lúc này."