Các ngân hàng Mỹ tháo chạy khỏi lĩnh vực bất động sản thương mại

Một số ngân hàng Mỹ sẵn sàng bán tháo nợ bất động sản thương mại ngay cả khi khách vay vẫn trả nợ đúng hạn. Đây là dấu hiệu cho thấy họ muốn giảm tiếp xúc với thị trường bất động sản thương mại vốn đang gặp vô vàn khó khăn trong bối cảnh lãi suất tăng mạnh.

Làn sóng bán lỗ nợ bất động sản thương mại diễn ra sau khi có nhiều cảnh báo cho rằng các loại tài sản này “sẽ là nạn nhân kế tiếp” sau những bất ổn gần đây trong ngành ngân hàng khu vực của Mỹ.

“Chuyện các ngân hàng muốn bán các khoản nợ xuất hiện rất nhiều trong các cuộc thảo luận”, Chad Littell, Chuyên viên phân tích của CoStar, công ty nghiên cứu tập trung vào bất động sản thương mại, cho biết. “Tôi đang nghe về vấn đề này nhiều hơn bất kỳ lúc nào trong thập niên qua”.

Dựa trên nguồn tin thân cận, HSBC USA đang trong quá trình bán hàng trăm triệu USD khoản cho vay bất động sản thương mại và có thể bán với giá chiết khấu. Đây là một phần trong nỗ lực của HSBC nhằm giảm bớt cho vay trực tiếp đối với các nhà phát triển bất động sản ở Mỹ.

Trong khi đó, vào tháng trước, ngân hàng khu vực PacWest đã bán lỗ danh mục các khoản cho vay xây dựng bất động sản trị giá 2.6 tỷ USD. Và hàng loạt các ngân hàng khác đang tạo điều kiện để thực hiện các giao dịch bán trong tương lai bằng cách thay đổi cách hạch toán nợ bất động sản thương mại.

Thông thường, các ngân hàng không muốn bán lỗ đối với các khoản cho vay lớn miễn là khách vay trả nợ đúng hạn. Nhưng một số ngân hàng sẵn sàng bán các khoản nợ này khi họ lo ngại trước tình hình các khoản nợ quá hạn gia tăng, nhất là khoản nợ được bảo đảm bằng các tài sản văn phòng vốn đang chứng kiến nhu cầu giảm mạnh do xu hướng làm việc từ xa.

Trong khi đó, sự giảm tốc về nhu cầu đối với chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp bất động thương mại khiến các ngân hàng nắm giữ nhiều khoản nợ bất động sản hơn mức họ hoặc các cơ quan quản lý mong muốn.

Giới quan sát dự báo các giao dịch bán các khoản nợ đang hoạt động tốt (khách vay trả tiền đúng hạn) ở Mỹ sẽ tăng lên đáng kể trong năm nay và năm tới.

David Aviram, Giám đốc của Maverick Real Estate Partners, quỹ tư nhân chuyên cho vay bất động sản thương mại, cho biết khi các ngân hàng Mỹ chuẩn bị chốt số liệu kinh doanh của quý 2, họ sẽ tập trung làm sạch sổ sách cho vay. “Các ngân hàng không muốn làm gia tăng lo ngại của các cơ quan điều hành và nhà đầu tư”.

Động thái bán tháo nợ bất động sản thương mại diễn ra khi các giám đốc và giới chức lên tiếng cảnh báo về sức khỏe của lĩnh vực này.

Tuần trước, Charlie Scharf, Tổng Giám đốc của ngân hàng Wells Fargo, chia sẻ với các chuyên viên phân tích và nhà đầu tư rằng ngân hàng này sẽ giảm tiếp xúc với lĩnh vực bất động sản thương mại.

“Chúng tôi sẽ có tổn thất và chắc chắn là vậy”, ông nói. Wells Fargo hiện có 142 tỷ USD dư nợ cho vay bất động sản thương mại.

Trong khi đó, Martin Gruenberg, Chủ tịch Công ty Bảo hiểm Tiền gửi Liên bang Mỹ (FDIC), cảnh báo các khoản cho vay bất động sản, nhất là những khoản vay sử dụng tài sản văn phòng để thế chấp, sẽ đối mặt thách thức lớn nếu nhu cầu vẫn yếu và giá trị tiếp tục giảm.

“Đây sẽ là những vấn đề mà FDIC theo dõi sát sao”, ông Gruenberg nói.

Các ngân hàng khác đang thay đổi cách hạch toán các khoản cho vay bất động sản thương mại bằng cách chuyển tên gọi nhóm nợ thành “sẵn sàng để bán” thay vì “giữ đến ngày đáo hạn”. Đây là động thái giúp họ bán nợ dễ dàng hơn trong tương lai.

Ngân hàng Citizens đã tăng hơn gấp đôi số lượng các khoản cho vay sẵn sàng để bán lên 1.8 tỷ USD trong quý 1. Giống như nhiều ngân hàng khác, ngân hàng này không tiết lộ bao nhiêu phần trăm của những khoản vay đó dành cho bất động sản thương mại. Trước đó, Citizens cũng đã giảm danh mục cho vay bất động sản thương mại.

Customers Bancorp giảm quy mô cho vay bất động sản thương mại khoảng 25 triệu USD trong quý đầu tiên. Họ cũng chuyển 16 triệu USD khoản cho vay bất động sản thương mại sang “sẵn sàng để bán”, tăng từ mức 0 trong quý trước đó.

Chiết khấu áp dụng cho các giao dịch bán khoản cho vay đang hoạt động tốt bên ngoài lĩnh vực văn phòng vẫn còn tương đối khiêm tốn.

Chẳng hạn, tập đoàn đầu tư bất động sản Kennedy-Wilson đã đồng ý trả 2.4 tỷ USD, tương đương 92 xu trên một đô la, cho các khoản cho vay của PacWest có tổng giá trị gốc là 2.6 tỷ USD. Cổ phiếu của PacWest đã tăng gần 20% sau khi công bố giao dịch này.

“Chúng tôi ngày càng nhận được nhiều cuộc gọi sau động thái bán nợ từ PacWest”, một nhà đầu tư tín dụng bất động sản cho biết. “Tất cả các ngân hàng khu vực nhìn vào thị trường và nói rằng ‘thị trường thực sự thích động thái này và chúng ta nên làm điều tương tự’”.

Các nguồn tin cho biết các hồ sơ đấu thầu mua các khoản cho vay bất động sản thương mại của HSBC USA có thể định giá chúng thấp hơn 5% so với giá trị gốc.