"Bẫy" chi phí đầu vào đẩy giá nhà vượt xa túi tiền người mua

Khi dòng tiền không còn dàn trải, cuộc chơi địa ốc năm 2026 chính thức phân hóa giữa nhóm đầu tư "FOMO" tháo chạy và những tay chơi dài hạn cầm trịch cuộc chơi.

Thị trường bất động sản đang rơi vào một trạng thái lạ lùng: Nguồn cung bùng nổ, giao dịch chậm lại nhưng giá bán sơ cấp vẫn không ngừng tăng. Đằng sau nghịch lý này là "gọng kìm" chi phí đầu vào từ bảng giá đất mới và áp lực tài chính đang buộc các chủ đầu tư phải đẩy rủi ro về phía bảng giá, bất chấp tâm lý thận trọng của người mua.

"Bẫy" chi phí đầu vào đẩy giá nhà vượt xa túi tiền người mua

Từ đầu năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận nguồn cung phục hồi mạnh. Theo VARS IRE, tổng nguồn cung tăng từ 40.000 sản phẩm năm 2022 lên 128.000 sản phẩm năm 2025, mức cao nhất giai đoạn 2019-2025.

Nguồn cung dồi dào, kết hợp lãi suất thấp và dòng tiền đầu tư mạnh, tạo làn sóng “xuống tiền nhanh” ở nhiều khu vực. Quý 3/2025, giá căn hộ một số dự án tăng thêm 500 triệu – 1 tỷ đồng/căn, giao dịch chênh lệch diễn ra phổ biến.

Tuy nhiên, từ cuối 2025, thị trường chuyển sang trạng thái phân hóa. Nguồn cung mới tăng, pháp lý dự án được tháo gỡ, cùng với các khu đô thị tích hợp và sản phẩm tồn kho, đưa tổng nguồn cung ước tính đạt 200.000 sản phẩm năm 2026. Người mua có nhiều lựa chọn, kèm chính sách thanh toán linh hoạt, nhưng lãi suất tăng nhanh khiến dòng tiền trở nên thận trọng, thanh khoản chọn lọc.

Các nhà đầu tư dài hạn neo giá, còn nhóm FOMO hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính cao chịu áp lực bán. Dù vậy, mặt bằng giá vẫn không giảm sâu do chi phí đầu vào duy trì ở mức cao. Chi phí đất chiếm 30-40% tổng chi phí dự án và tăng theo bảng giá mới, trong khi chi phí xây dựng tăng 8-12%, chi phí tài chính do lãi suất tăng 2% khiến tổng chi phí phát triển tăng 1,6%-2,7%.

Áp lực chi phí này buộc chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá bán. Để hút vốn, nhiều dự án áp dụng ưu đãi lãi suất cố định, kéo dài thời gian thanh toán hoặc tăng chiết khấu cho thanh toán sớm.

Thị trường hiện yêu cầu cách tiếp cận thực chất hơn: đánh giá giá bán không chỉ dựa vào con số, mà phải xem xét vị trí, khả năng tạo dòng tiền, thời gian hoàn vốn. Đầu tư ngắn hạn không còn hiệu quả; chiến lược trung – dài hạn, gắn với giá trị sử dụng và hiệu quả tài chính mới là hướng đi bền vững.

Nhà đầu tư nên ưu tiên dự án:

Có khả năng tạo dòng tiền, hạ tầng kết nối rõ ràng, pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín.

Hình thành cộng đồng dân cư lớn, gắn với khu công nghiệp, khu kinh tế hoặc chính sách thu hút dân cư.

Hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao; thời gian nắm giữ tối thiểu 3-5 năm.

Ngược lại, khu vực dân cư thưa thớt dù tiềm năng dài hạn vẫn có rủi ro thanh khoản cao, cần tích lũy lâu dài.