Mã liên quan
Giá Dầu 24h: Xem ngay! 
24HMONEY đã kiểm duyệtBất động sản dân cư & xây dựng 2025: Chu kỳ tăng trưởng mới bắt đầu
Theo báo cáo ngành ngày 11/7/2025 của VNDIRECT, thị trường BĐS dân cư Việt Nam đang bước vào giai đoạn hồi phục sau nhiều quý khó khăn. Ba yếu tố lớn đang tạo động lực mới cho thị trường: Nguồn cung trở lại – Hạ tầng bứt tốc – Tín dụng ổn định.
1. Nguồn cung trở lại mạnh mẽ
Hà Nội & TP.HCM: Số lượng dự án và căn hộ/nhà ở thương mại (NOTM) đủ điều kiện mở bán tăng mạnh so với cả quý trước và cùng kỳ năm trước.
Số căn đủ điều kiện mở bán trong tương lai tăng 257,5% QoQ và 95,5% YoY.
Số dự án đủ điều kiện mở bán tăng 55,3% QoQ và 25,7% YoY.
Giấy phép xây dựng: Số căn được cấp phép tăng 61,4% QoQ, số dự án tăng 36,8% QoQ.
Khu vực:
Miền Bắc chiếm >50% số dự án.
Miền Nam cải thiện nhưng chỉ chiếm ~25% tổng số dự án.
💡 Ý nghĩa: Các nút thắt pháp lý đã dần được gỡ, tạo điều kiện cho nguồn cung sơ cấp phục hồi.
2. Hạ tầng – động lực tăng trưởng dài hạn
Tỷ lệ đô thị hóa: Cuối 2024 đạt 44,3%, mục tiêu 2030 >50%. Thấp hơn so với Thái Lan, Malaysia → Dư địa mở rộng lớn.
Các dự án hạ tầng trọng điểm:
Vành đai 3 TP.HCM (Cầu Nhơn Trạch thông xe dự kiến 9/2025).
Cao tốc Bến Lức – Long Thành (hoàn thành cuối 2025).
Kế hoạch xây dựng Cầu Cát Lái, Đồng Nai 2, Phú Mỹ 2.
Tác động: Kết nối TP.HCM với Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, thúc đẩy các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Nhơn Trạch, Đức Hòa.
📌 Điểm nổi bật: Dòng vốn và nhu cầu sẽ dịch chuyển dần từ trung tâm ra ngoại ô và các tỉnh lân cận.
3. Thị trường căn hộ & nhà liền thổ – Bức tranh nửa đầu 2025
TP.HCM
Căn hộ: 1.400 căn mở bán mới H1/2025, tỷ lệ hấp thụ 162,9%. Chủ yếu phân khúc cao cấp.
Nhà liền thổ: 132 căn mới ở khu vực ven; dự kiến cả năm 2025 đạt 1.000 căn (gấp 4 lần 2024). Bình Dương & Long An ghi nhận nhiều dự án lớn.
Hà Nội
Căn hộ: 10.765 căn mở bán H1/2025 (-0,7% YoY), 80% cao cấp. Tỷ lệ hấp thụ 84,8%.
Nhà liền thổ: 2.528 căn mở bán, tập trung ở Đông Anh, Đan Phượng, Văn Giang.
📊 Xu hướng: Người mua ở thực dịch chuyển sang vùng ven để tìm giá hợp lý hơn, trong khi nội đô vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp.
4. Giá bán: Trung tâm tăng mạnh, vùng ven nhiều dư địa
Căn hộ TP.HCM: 82 triệu đồng/m² (+6,5% QoQ). Một số dự án trung tâm lên 290–500 triệu/m².
Căn hộ Hà Nội: 79 triệu đồng/m² (+5,8% QoQ).
Nhà liền thổ TP.HCM: 303 triệu/m² (-1,3% QoQ).
Nhà liền thổ Hà Nội: 229 triệu/m² (+1,2% QoQ).
Dự báo 2025–2027:
Căn hộ tăng trung bình 7–9%/năm.
Nhà liền thổ TP.HCM giảm nhẹ ~2%/năm, Hà Nội tăng ~7,5%/năm.
💡 Góc nhìn: Vùng ven TP.HCM (Bình Dương, Long An, Đồng Nai) có dư địa tăng giá lớn nhờ nền giá thấp và hạ tầng kết nối.
5. Rủi ro trái phiếu & cấu trúc vốn
Phát hành mới: 5 tháng đầu 2025, giá trị phát hành trái phiếu BĐS đạt 9.909 tỷ (-46% YoY).
Đáo hạn: 143.200 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn H2/2025–2026, gồm:
VHM: 17.500 tỷ
NVL: 9.100 tỷ
KDH: 800 tỷ
Mua lại trước hạn: 25.200 tỷ (NVL chiếm 5.100 tỷ).
Xu hướng vốn: Phụ thuộc ngân hàng, tín dụng BĐS tại 24 NHTM tăng 40,8% YoY Q1/2025.
📌 Kết luận: Doanh nghiệp có đòn bẩy cao sẽ chịu áp lực lớn; cần chọn doanh nghiệp tài chính lành mạnh.
6. Cổ phiếu & cơ hội đầu tư
Chỉ số ngành BĐS dân cư: +76,9% YTD (VNIndex +11,7%). Tăng chủ yếu nhờ VHM (+98%). Loại VHM & NVL, ngành kém hơn VNIndex.
Khuyến nghị VNDIRECT:
NLG: Quỹ đất lớn ở Đồng Nai, Long An; dự án Waterpoint, Southgate, Izumi City, Paragon hưởng lợi hạ tầng; tập trung phân khúc trung cấp.
CTD: Backlog kỷ lục 37.000 tỷ, quan hệ tốt với chủ đầu tư, hưởng lợi từ chu kỳ xây dựng mới.
📈 Chiến lược:
Ưu tiên doanh nghiệp quỹ đất sạch + hưởng lợi hạ tầng + tài chính lành mạnh.
Tránh nhóm áp lực đáo hạn trái phiếu quá lớn, khả năng huy động vốn hạn chế.
Tổng kết
Chu kỳ tăng trưởng mới của BĐS dân cư không đồng đều. Hạ tầng và pháp lý là chìa khóa, nhưng dòng vốn và sức khỏe tài chính sẽ quyết định ai đi nhanh, ai bị bỏ lại. Nhà đầu tư cần chọn lọc, thay vì mua theo phong trào.
Mã chứng khoán liên quan bài viết
Theo dõi người đăng bài
Nhà đầu tư lưu ý
Kết nối truyền thông
cùng 24HMONEY ?
Liên hệ tư vấn ngay
Bạn muốn trở thành
VIP/Pro ?
Đăng ký ngay
