TỒN KHO BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG, NHƯNG GIÁ NHÀ VẪN CAO: TẠI SAO “HÀNG KHÔNG BÁN ĐƯỢC” MÀ NGƯỜI DÂN VẪN KHÓ ...

Bài của MobileTech

MobileTech

TỒN KHO BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG, NHƯNG GIÁ NHÀ VẪN CAO: TẠI SAO “HÀNG KHÔNG BÁN ĐƯỢC” MÀ NGƯỜI DÂN VẪN KHÓ MUA NHÀ?

Đây có lẽ là một trong những nghịch lý lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay.

Một bên:

Hàng chục nghìn căn hộ, lô đất đang tồn kho.

Giao dịch giảm.

Người mua ngày càng thận trọng.

Nhưng ở phía còn lại:

GIÁ NHÀ TẠI CÁC ĐÔ THỊ LỚN VẪN Ở MỨC RẤT CAO.

Và chính lãnh đạo Chính phủ cũng nhận định giá nhà hiện vẫn vượt khả năng chi trả của đại đa số người dân, đặc biệt là công nhân, người lao động và cả một bộ phận cán bộ, công chức.

Câu hỏi là:

“NẾU TỒN KHO NHIỀU, TẠI SAO GIÁ KHÔNG GIẢM?”

Đây mới là điều người mua nhà và nhà đầu tư cần hiểu.

━━━━━━━━━━━━━━

TRƯỚC HẾT, NHÌN VÀO NHỮNG CON SỐ

Theo báo cáo tại phiên họp của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản:

Cả nước hiện thống kê khoảng 2.221 dự án bất động sản.

Tổng quy mô vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng.

Quý III/2026 có khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng khoảng 92% quý trước.

Theo báo cáo của 27/34 địa phương, lượng bất động sản tồn kho khoảng 51.950 căn, lô/nền và có xu hướng tăng.

Đáng chú ý:

Giá chung cư và đất nền trên thị trường thứ cấp có dấu hiệu giảm so với quý II.

Nhưng:

GIÁ TẠI CÁC ĐÔ THỊ LỚN VẪN Ở MỨC CAO.

Thanh khoản cũng chưa thực sự mạnh, giao dịch tập trung nhiều hơn vào những dự án có:

Pháp lý rõ.

Vị trí tốt.

Khả năng khai thác thực tế.

━━━━━━━━━━━━━━

MẸO 1: ĐỪNG THẤY “TỒN KHO TĂNG” RỒI NGHĨ GIÁ NHÀ SẮP GIẢM HÀNG LOẠT

Đây là suy luận rất dễ mắc phải.

Thông thường:

Hàng nhiều.

Người mua ít.

Giá sẽ giảm.

Nhưng bất động sản phức tạp hơn rất nhiều.

Bởi “tồn kho bất động sản” không phải tất cả đều là loại nhà mà người dân đang cần.

Ví dụ:

Thị trường có thể tồn nhiều:

Biệt thự 30–50 tỷ.

Shophouse hàng chục tỷ.

Căn hộ cao cấp 10–20 tỷ.

Nhưng người mua thật lại đang tìm:

Căn hộ 2–4 tỷ.

Nhà vừa túi tiền.

Nhà ở xã hội.

Thì dù tổng lượng hàng tồn kho rất lớn:

NGƯỜI CẦN NHÀ VẪN KHÔNG TÌM ĐƯỢC SẢN PHẨM PHÙ HỢP.

Đó gọi là:

KHÔNG CHỈ THIẾU NGUỒN CUNG.

MÀ LÀ THIẾU ĐÚNG NGUỒN CUNG.

━━━━━━━━━━━━━━

MẸO 2: ĐỪNG CHỈ HỎI “GIÁ NHÀ BAO NHIÊU?”

Hãy hỏi:

“THU NHẬP CỦA TÔI PHẢI MẤT BAO NHIÊU NĂM MỚI MUA ĐƯỢC?”

Ví dụ:

Một gia đình thu nhập:

40 triệu đồng/tháng.

Một năm:

khoảng 480 triệu đồng.

Giả sử mua căn nhà:

6 tỷ đồng.

Nếu không tính chi phí sinh hoạt, họ cũng cần hơn:

12 năm tổng thu nhập.

Nhưng trên thực tế:

Gia đình còn phải:

Ăn uống.

Nuôi con.

Đi lại.

Y tế.

Học hành.

Thuế phí.

Do đó thời gian tích lũy thực tế có thể dài hơn rất nhiều.

Đây là lý do:

GIÁ NHÀ KHÔNG CHỈ “ĐẮT” HAY “RẺ”.

QUAN TRỌNG HƠN LÀ GIÁ NHÀ CÓ PHÙ HỢP VỚI THU NHẬP HAY KHÔNG.

━━━━━━━━━━━━━━

MẸO 3: ĐỪNG DÙNG VAY NGÂN HÀNG ĐỂ “BIẾN” CĂN NHÀ QUÁ ĐẮT THÀNH CĂN NHÀ VỪA TÚI TIỀN

Một căn nhà:

10 tỷ.

Bạn có:

3 tỷ.

Ngân hàng cho vay:

7 tỷ.

Nghe như:

“Mua được rồi.”

Nhưng thực tế:

Bạn không biến căn nhà 10 tỷ thành căn nhà 3 tỷ.

Bạn chỉ biến:

7 TỶ TIỀN MUA NHÀ

thành

7 TỶ KHOẢN NỢ.

Nếu chi phí vay lên khoảng 12%/năm:

Riêng lãi lý thuyết của 7 tỷ đã là:

840 triệu đồng/năm.

Tương đương:

khoảng 70 triệu đồng/tháng.

Chưa tính trả gốc.

NGÂN HÀNG CHO VAY ĐƯỢC KHÔNG ĐỒNG NGHĨA GIA ĐÌNH BẠN CHỊU ĐƯỢC.

Đây là một trong những bộ lọc quan trọng nhất khi giá nhà cao.

━━━━━━━━━━━━━━

MẸO 4: THỊ TRƯỜNG ĐANG BẮT ĐẦU “CHỌN TÀI SẢN”

Một chi tiết trong báo cáo rất đáng chú ý:

Thanh khoản không biến mất hoàn toàn.

Nhưng giao dịch tập trung vào:

Dự án pháp lý đầy đủ.

Vị trí thuận lợi.

Sản phẩm có khả năng sử dụng thật.

Điều đó nói lên một xu hướng:

Thời kỳ:

“Cứ mua rồi chờ tăng”

đang khó hơn.

Người mua bắt đầu hỏi:

Có dân cư thật không?

Pháp lý thế nào?

Hạ tầng đã làm chưa?

Giá giao dịch thật bao nhiêu?

Cho thuê được không?

Nếu cần bán thì mất bao lâu?

BẤT ĐỘNG SẢN TƯƠNG LAI SẼ PHÂN HÓA MẠNH HƠN GIỮA “TÀI SẢN THẬT” VÀ “CÂU CHUYỆN KỲ VỌNG”.

━━━━━━━━━━━━━━

MẸO 5: TỒN KHO TĂNG CÓ THỂ TẠO CƠ HỘI CHO NGƯỜI CẦM TIỀN MẶT

Đây là mặt tích cực đối với người mua.

Khi:

Thanh khoản chậm.

Hàng tồn tăng.

Chủ đầu tư phải kéo dài thời gian bán.

Người bán thứ cấp cần tiền.

Thì người có tiền mặt có thể có:

QUYỀN THƯƠNG LƯỢNG LỚN HƠN.

Đừng chỉ hỏi:

“Chủ đang bán bao nhiêu?”

Hãy hỏi:

Giá giao dịch gần nhất là bao nhiêu?

Chủ có cần tiền không?

Đã rao bao lâu?

Có đang vay ngân hàng không?

Cùng khu có căn nào rẻ hơn?

Trong thị trường nóng:

Người mua sợ mất hàng.

Trong thị trường thanh khoản yếu:

NGƯỜI BÁN MỚI LÀ NGƯỜI SỢ MẤT KHÁCH.

Đó chính là lúc giá mua quan trọng hơn bao giờ hết.

━━━━━━━━━━━━━━

MẸO 6: ĐỪNG KỲ VỌNG GIÁ NHÀ GIẢM MẠNH CHỈ VÌ TỒN KHO TĂNG

Vì sao?

Bởi giá bất động sản còn bị giữ bởi rất nhiều chi phí:

Giá đất.

Tiền sử dụng đất.

Chi phí xây dựng.

Lãi vay.

Chi phí pháp lý.

Hạ tầng.

Thời gian triển khai dự án.

Nếu chủ đầu tư đã bỏ ra chi phí rất lớn:

Họ thường không muốn giảm giá trực tiếp quá sâu.

Thay vào đó có thể:

Chiết khấu.

Voucher.

Giãn thanh toán.

Hỗ trợ lãi suất.

Tặng nội thất.

Ân hạn gốc.

Do đó:

GIÁ NIÊM YẾT KHÔNG GIẢM KHÔNG CÓ NGHĨA GIÁ THỰC TẾ KHÔNG GIẢM.

Người mua phải tính:

GIÁ SAU TẤT CẢ ƯU ĐÃI.

Đó mới là giá thật.

━━━━━━━━━━━━━━

MẸO 7: HÃY THEO DÕI NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ NHÀ CHO THUÊ

Đây có thể là hai phân khúc ngày càng quan trọng.

9 tháng đầu năm 2026:

Cả nước hoàn thành 46.962 căn nhà ở xã hội.

Trong khi mục tiêu năm là hơn 97.000 căn.

Tức mới đạt khoảng:

48% kế hoạch.

Đối với nhà cho thuê:

Đến hết quý III hoàn thành 8.314 căn.

Từ tháng 6 đến nay đã khởi công 29 dự án với 85.594 căn, trong đó 33.886 căn là nhà cho thuê.

Đây là điểm rất đáng chú ý.

Bởi nếu giá nhà ngày càng xa thu nhập:

Một bộ phận người dân sẽ phải chuyển tư duy từ:

“NHẤT ĐỊNH PHẢI MUA NHÀ”

sang:

“THUÊ NHÀ TỐT + TÍCH LŨY TÀI SẢN.”

Đây không phải thất bại tài chính.

Đôi khi:

THUÊ CĂN NHÀ 15 TRIỆU/THÁNG TỐT HƠN VAY HÀNG TỶ RỒI TRẢ 50–70 TRIỆU/THÁNG.

Quan trọng là tổng bài toán tài chính.

━━━━━━━━━━━━━━

MỘT CON SỐ KHÁC RẤT ĐÁNG CHÚ Ý: 5,23 TRIỆU TỶ ĐỒNG

Đến cuối tháng 8/2026:

Dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng:

5,23 triệu tỷ đồng.

Chiếm hơn:

25% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế.

Trong khi bất động sản là tài sản dài hạn.

Nguồn vốn ngân hàng lại chủ yếu có kỳ hạn ngắn hơn.

Đây là lý do cơ quan quản lý nhấn mạnh cần phát triển thêm các nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường.

Với người đầu tư cá nhân, bài học cũng giống nhau:

ĐỪNG DÙNG NGUỒN TIỀN NGẮN HẠN ĐỂ GỒNG MỘT TÀI SẢN DÀI HẠN.

Vay ngoài 6 tháng để giữ đất 5 năm.

Dùng thẻ tín dụng trả tiền bất động sản.

Vay lãi cao chờ tăng giá.

Đó đều là những cấu trúc tài chính rất nguy hiểm.

━━━━━━━━━━━━━━

BÀI HỌC QUAN TRỌNG NHẤT

Tồn kho tăng nhưng giá nhà vẫn cao không hẳn là nghịch lý nếu hiểu rằng:

HÀNG ĐANG TỒN

chưa chắc là:

HÀNG NGƯỜI DÂN CÓ KHẢ NĂNG MUA.

Đây chính là điểm nghẽn lớn của thị trường.

Một thị trường bất động sản khỏe không chỉ cần:

“NHIỀU NHÀ.”

Mà phải có:

NHÀ ĐÚNG NHU CẦU.

ĐÚNG KHẢ NĂNG CHI TRẢ.

ĐÚNG PHÁP LÝ.

ĐÚNG VỊ TRÍ.

ĐÚNG CẤU TRÚC TÀI CHÍNH.

Và với người mua lúc này, tôi cho rằng không nên hỏi:

“THỊ TRƯỜNG ĐÃ ĐÁY CHƯA?”

Hãy hỏi:

“CĂN NHÀ NÀY CÓ PHÙ HỢP VỚI THU NHẬP VÀ DÒNG TIỀN CỦA TÔI KHÔNG?”

Bởi:

Mua được căn nhà không khó bằng:

GIỮ ĐƯỢC CĂN NHÀ MÀ VẪN SỐNG THOẢI MÁI.

Nếu có 5 tỷ tiền mặt lúc này, anh/chị sẽ:

MUA NHÀ NGAY

GỬI NGÂN HÀNG CHỜ GIÁ TỐT HƠN

CHIA MỘT PHẦN SANG VÀNG

hay

GIỮ TIỀN ĐỢI THỊ TRƯỜNG TỒN KHO NHIỀU HƠN?

Comment quan điểm bên dưới.

#batdongsan #thitruongbatdongsan #giabatdongsan #gianha #gianhahanoi #gianhaTPHCM #tonkhobatdongsan #chungcu #giachungcu #datnen #nhadat #nhapho #nhaoxahoi #nhachoThue #dautubatdongsan #muabds #muabannhadat #laisuat #laisuatnganhang #vaymuanha #tindungbatdongsan #phaplybatdongsan #thanhkhoanbatdongsan #dongtien #taichinh #dautu #quanlytaichinh #batdongsan2026 Ẩn bớt