"Bất động sản"- Liệu còn sức nóng?

Tại Hà Nội, ở phân khúc chung cư nội đô có những chung cư đã vào ở 3 - 5 năm, bất ngờ tăng giá từ 10 - 20%. Theo thống kê mới nhất từ batdongsan.com.vn, giá chung cư trong quý II tại Hà Nội đã tăng 13%, còn TP Hồ Chí Minh tăng 10% so với giá trung bình cả năm ngoái.

1. Biến động thị trường bất động sản

* Chung cư nội thành:

Tại Hà Nội, ở phân khúc chung cư nội đô có những chung cư đã vào ở 3 - 5 năm, bất ngờ tăng giá từ 10 - 20%. Theo thống kê mới nhất từ batdongsan.com.vn, giá chung cư trong quý II tại Hà Nội đã tăng 13%, còn TP Hồ Chí Minh tăng 10% so với giá trung bình cả năm ngoái.

Theo các sàn bất động sản, chung cư lên giá là do thiếu nguồn cung và giá vật liệu xây dựng tăng cao thời gian qua. Khảo sát tại Hà Nội cho thấy, giá chung cư đã qua sử dụng đã tăng từ 300 triệu đến 500 triệu đồng/căn. Càng ở Quận trung tâm như Ba Đình, Đống Đa, Tây Hồ, mức giá tăng càng mạnh.

Dự báo: chung cư tại Hà Nội vẫn có xu hướng tăng giá trong những tháng cuối năm nay. Tuy nhiên, sức mua sẽ khó đạt được sự mạnh mẽ như trước, vì thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng của bất động sản.

* Biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội chững lại

Phía Tây và phía Đông Hà Nội đang chiếm nguồn cung biệt thự, nhà liền kề lớn nhất. Giao dịch và mức tăng giá cũng diễn ra nhộn nhịp trong thời gian trước. Tuy nhiên, vậy trong tháng này, tình hình thị trường lại khác.

Chỉ hơn 1 năm trước, bất chấp dịch COVID-19 diễn biến phức tạp, thị trường bất động sản ven Hà Nội liên tục xảy ra các cơn "sốt" đất. Theo đó, nhiều khu vực giá tăng mạnh, thậm chí có nơi tăng gấp 2 - 3 lần chỉ so với trước năm 2019. Thế nhưng, thời gian gần đây thị trường, đang cho thấy những dấu hiệu chững lại về số lượng giao dịch, dự án mở bán ít cùng với thanh khoản giảm. Ví dụ như tại khu vực phía Tây, khoảng 2 tháng trở lại đây, lượng giao dịch giảm từ 30 - 50%.

Nguyên nhân đầu tiên dẫn tới sự chững lại của thị trường đó là vài tháng qua, một số ngân hàng hạn chế cho vay mua bất động sản, lãi suất cũng nhích lên lên 0,5 - 1%/năm. Dòng tiền không còn dồi dào cho lĩnh vực này

Lý do thứ hai là bất động sản một số nơi đã tăng quá nhanh và quá nóng. Nhà đất bị định giá quá cao so với giá trị thực. Ví dụ như khu vực phía Đông Hà Nội, quận Long Biên, Gia Lâm, mặt bằng giá biệt thự, nhà liền kề có thời điểm đã đẩy lên đến trên 200 triệu đồng/m2.

Cùng với chính sách kiểm soát tín dụng thận trọng, giai đoạn dòng tiền "dễ" đã thực sự đi qua. Đây là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai và các chính sách vĩ mô như tín dụng và Luật Đất đai sửa đổi.

2. Thị trường nhà đất những tháng cuối năm 2022

Cả năm 2022, thị trường Hà Nội đón nhận 20.000 căn, chỉ bằng một nửa so với cao điểm. Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu ở thật vẫn cao là nguyên nhân khiến mặt bằng giá chung cư sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Đối với phân khúc biệt thự, nhà phố, các sàn giao dịch nhận định, có hiện tượng một số nhà đầu tư nhỏ lẻ do áp lực tài chính như phải trả nợ ngân hàng sẽ phải bán sản phẩm với giá thấp hơn mặt bằng chung. Tuy nhiên, điều này chỉ diễn ra trên thị trường thứ cấp, mua đi bán lại. Còn đối với các dự án mới, các chủ đầu tư lại khó giảm giá sản phẩm.

Bên cạnh tác động từ sự điều chỉnh chính sách, tín dụng, việc tìm điểm giao nhau giữa cung - cầu trên thị trường rất quan trọng vào lúc này. Nhiều nhận định cho rằng, tốc độ tăng giá của bất động sản quá nhanh thời gian qua, khiến cung và cầu đang ngày càng xa nhau. Bởi vậy, để thị trường khởi sắc trở lại, việc phát triển dòng sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân như là nhà ở xã hội, cần được đẩy mạnh trong các tháng cuối năm.